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COLUMN

コラム

一棟物の収益不動産を売却する時は更地にするのが良いのでしょうか?

2019年4月12日(金)

■はじめに


所有する一棟物の収益不動産を売却する場合、
そのまま中古アパート・マンションとして売却した方が良いのか、
それとも建物を解体して更地で売却した方が良いのか
どちらにするべきでしょうか。


今回はどちらの方が有利なのか、
考えるポイントをご紹介いたします。


■基本的には建物は解体せず、そのまま売却する


そのまま収益不動産として売却するか更地にして売却するのか、
どちらがいいかはその物件の特徴によって判断する必要があります。


ただし、一般的には建物は解体せず収益不動産のまま売却することが基本です。


なぜなら、日本においては入居者を退去させることは難しくなっています。
特別な事情がない限り収益物件として売ることになります。


しかし、更地にして売った方が良い場合もあります。


これはその物件の築年数がかなり経過していて
賃料収入は少ないけれども、土地が広いというケースです。


例えば、300坪の土地に築40年の8世帯のアパートがあったとします。
年間に得られる家賃収入は350万円。


土地を考慮せずに表面利回り10%で売れるエリアだとすると、
収益不動産としては、3,500万円が売却相場となります。


この地域の土地相場を1坪100万円とすると
この物件の土地は3億円となりますが、
それはあくまで更地の状態であればの話です。


更地であれば、買主は自由にこの土地に新たに建物を建てたり活用できますが、
すでにアパートが建っていては何もできません。


このような物件は、更地として売った方が高く売れる場合があります。


この物件の価値は


物件価格 = 更地価格 - 建物解体費用 - 入居者退去費用


となります。


収益不動産として売ることが基本ですが、
このような例外の場合もあるということで、
自分の物件はどちらなのかを理解しなければ、
最適な売り方もわからないということです。


このように土地が広く、資産価値の高い物件は、
取り壊しの為には入居者がいない方がいいので、
新規の入居者を入れないだけでなく、
既存の入居者にもトラブルなく出て行ってもらう必要があります。


物件購入時から出口のイメージを描き、
その出口に合った管理運営をしていくことが重要です。


■更地にするためにするべきこと


資産価値の高い物件で、更地にして売りたい場合、
更地にするためのコスト(入居者の退去費用や建物の解体費用など)を
考慮する必要があります。


現在の日本では借地借家法において入居者(借主)が強く保護されています。


通常、賃貸借契約では、
オーナーの都合で入居者を退去させる場合は、
入居者に引っ越し代を支払わなければなりません。


立退料が必要な場合もありますし、
また、立退料が必要な場合もありますし、
さらには、入居者が立ち退きを拒否して、
いつまでも出て行ってもらえないというリスクもゼロではありません。


これでは、売るに売れなくなってしまいますので
コストをかけずに入居者に退去してもらう方法としては、
定期借家契約があります。


更地としての売却を考える場合には、
売却予定の時期に合わせて定期借家契約を
早い段階から導入するべきです。


そうすることで、定期借家の期限がくれば、契約に伴い、
退去してもらうことが可能となります。


更地にするにあたっては建物の解体ではなく、
入居者の退去に対しても手間がかかるということを念頭において
信頼のおける不動産会社に相談しながら
物件の売却を検討するようにしましょう。


 



 


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