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運営費用ってどんなものがありますか?

2019年10月25日(金)

《はじめに》
 
不動産投資において、物件選びの際に
物件の価格や利回りを注視しがちですが、
保有時の運営にかかる費用(運営費用)を確認しておくことが重要です。
 
利回りが良い物件でも結果的に運営費用が高い場合など
キャッシュフローが思っていた以上に出ないこともありえますので
必ず把握するようにしておきましょう。
 
以下、一例になりますが、一般的にかかる費用項目例です。
 
 
【毎月必要になる費用】
 
■管理委託手数料 ※自主管理の場合は不要
依頼する管理会社により異なりますが、家賃収入の5%前後が相場になります。
管理会社に入居者の窓口対応を行ってもらったり
家賃管理や入退去の管理を委託する費用になります。
 
専業の大家さん以外の方は、信頼できる管理会社に依頼して頂く方が良いです。
主な理由としては、以下になります。
 
・本業への影響や負担を軽減できる
・初期対応を早く行うことが出来る
・空室期間の短縮に繋がる
 
■水道光熱費
共用部や空室の水道光熱費になります。
入居者の居室以外の部分は所有者負担になります。
また空室の内覧時に、電気が通っている方が印象が良くなりやすいです。
 
■清掃費用
・日常清掃
月や週単位で行う掃き掃除・拭き掃除などの清掃になります。
 
入居者の満足度の向上と内覧希望者があった際に、
物件の廊下や共用部分は綺麗にしてある方が印象はよくなります。
こまめな清掃を心がけましょう。

 
■ゴミ回収費用
物件の所在する自治体により異なりますが
民間回収業者に委託する場合に発生する費用になります。
 
■通信費用
入居者のインターネットやケーブルテレビや無料Wi-fiなどの
サービスを付ける場合に必要になります。
最近では、差別化を目的に通信費用をサービスする物件も多くなってきています。
 
 
【毎年必要になる費用】
 
■税金
・固定資産税
固定資産税課税標準額の1.4%が目安になります
※地方自治体による
 
・都市計画税
都市計画税課税標準額の0.3%が目安になります
※地方自治体による



■火災保険料

一括での支払いも可能です。
長期加入の方がキャッシュアウトは大きいですが
総額費用を抑えることが可能です。
不動産投資をするときには、火災保険への加入必須です。
 
■消防点検費用
・機器点検:6ヵ月に1回
・総合点検:1年に1回
 
毎月の実施ではないですが、管理会社により
費用の積立式を採用している場合もあります。
 
■その他費用
物件により以下設置があれば点検や清掃が必要になります。
・浄化水槽
・高架水槽
・受水槽
・エレベーター点検
・定期清掃 ※半年~1年に1回程度の頻度で行う大規模な清掃
 
 
【入退去時など都度発生する費用】
 
■入居者募集費用
・仲介手数料
賃料の0.5~1ヵ月分が必要になります。
不動産会社に入居者の仲介業務を委託し
実際に賃貸借契約を結んだ際に必要になる費用です。
 
・広告料
物件により異なりますが、賃貸需要等を考慮して決めることが多いです。
例:賃料2ヶ月分、一律10万円など
 
■リフォーム費用
入居者の退去後に、次の入居者様に快適に利用頂くために
クロスやカーペットなどの張替えや水回りのメンテナンス等にかかる費用です。
 
■大規模修繕費用
外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕や老朽化を防ぐ修繕など
物件保有においては、様々な修繕が必要になる可能性があります。
ある程度、家賃収入から積み立てておくことが必要です。
 
不動産投資を行う上で、上記以外にも
物件により様々な費用があります。
購入を検討している物件に掛かる費用を正しく把握することが必要です。
 
 
《さいごに》
 
今回は物件に掛かる運営費用の一例を説明させて頂きましたが
上記以外にも融資を利用する際には、
毎月の返済費用(元金と利息)を計算しておくことが必要です。
融資の額や利率、期間により月額の返済費用は異なります。
物件の表面利回りのみにとらわれずに、
運営費用等も含めての投資判断をして頂ければと思います。



 


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