COLUMN
2019年11月29日（金）
〈はじめに〉
物件を検討する際、「土地・建物登記簿」を確認することは必須です。
その登記簿から、土地面積や建物の築年数・構造・建物面積を把握することができるからです。
登記簿の中には昭和初期に登記されたものなど、古い情報も多くありますので
今回のご質問のように、その情報を信用して大丈夫なのか疑問視される方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論から申しますと、登記簿に記載されている内容は「100％正しいとは言えません」
今回は物件検討において重要な資料である登記簿についてお伝えいたします。
〈現地確認〉
登記簿の中には前述したような昭和初期に登記された古い情報があります。
一般的なイメージでも昭和初期の測量技術と
現在の測量技術とでは雲泥の差があることは想像できます。
実際に登記簿に記載のある面積と実際に現在測った時の面積は
かなり差があった事例もあります。
また、一般的には信じられないかと思いますが、
登記簿に記載されている建物構造が実際と異なる場合が稀にあります。
中でも「検査済証」がない建物については特に注意が必要です。
検査済証とは、建築基準法第7条第5項に定められたもので、
建物が建築基準に適合していることが認めらえたとときに交付される書類のことです。
つまり、検査済証がないということは、違法物件の可能性もあることになります。
実際に当社であった事例をご紹介いたします。
・大阪市内の人気エリア
・昭和60年築
・鉄筋コンクリート造
・検査済証なし
以上のような1棟マンションの売り情報がありました。
検査済証はないものの、表面利回り10％ということで
さっそく物件詳細資料を取り寄せました。
登記簿上は「鉄筋コンクリート造」なのですが、
建築計画概要や竣工図には「鉄骨造」と明記がありました。
確かに、外観を見ても鉄骨造の可能性が高いと思っておりましたが、
当時はタイル仕上げが多かった他、
鉄骨造の外壁仕上げの定番であるALC板を確認することはできませんでした。
そこで、現地確認を行ったところ鉄骨造だということが判明いたしました。
どこを確認したのかというと「ユニットバスの点検口から天井部」を確認しました。
鉄筋コンクリートであれば天井がコンクリート、
鉄骨造であればデッキプレートという鉄板になっています。
この物件の天井はデッキプレートでしたので、鉄骨造だと判別できました。
検査済証のある物件や新しく建てられた物件に関しては
登記簿と相違ないですが、検査済証のない物件や古い物件は注意が必要となります。
〈さいごに〉
登記簿は物件を選定する上で必須資料です。
だからこそ、正確な情報かどうかを確認することが重要となります。
そのため現地確認を行うことで、
物件資料からでは得ることのできない情報をつかむことができますので、
是非物件資料を手に実際に見に行くことを強くオススメします。
物件調査について以前お答えしておりますので、是非ご参考ください。
▼物件調査の際には何を見ればよいですか？①
https://bit.ly/34yfIss
▼物件調査の際には何を見ればよいですか？②
https://bit.ly/2rvF7UY
大和財託では、これから不動産投資を始めようとお考えの方向けに、様々なコンテンツを無料で提供し、一人でも多くの方に不動産投資により経済的に豊かになっていただくサポートをしています。
不動産投資に興味がある、これから不動産投資を始めたい、そんな方々の不動産投資を行う目的を明確にするお手伝いを無料でさせていただきます。
お客様のご要望やご状況、お悩みに合った、最適な不動産投資プランをご提案いたしますので、ぜひお気軽に当社の「プライベート相談」をご利用ください。
東京、大阪会場に加えて、オンラインでも面談を行っておりますので、全国から参加いただけます。
大和財託では、不動産投資で失敗しない為の原理原則やノウハウ、過去の事例を一人でも多くの方にお伝えしたいと思い、東京、大阪、オンラインにて無料で不動産投資セミナーを開催しております。
セミナー後の強引な営業は一切ございません。
プライベート相談はまだちょっと早いかも…という方、これから不動産投資を始める方、これから不動産投資のゴールを考えたい方も当社のコンサルタントがサポートいたしますので、ぜひお気軽にお申込みください。
✓おすすめ記事一覧
不動産投資の始め方｜始める前の注意点と不動産投資の目的について
不動産投資とは？初心者でも失敗しないための基礎知識
不動産投資の空室リスクと対策は？マンション・アパート経営の始め方
不動産投資には年収がいくら必要ですか？
不動産投資の始め方｜始める前の注意点と不動産投資の目的について
