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瑕疵担保責任とは?

2019年6月28日(金)

<はじめに>


不動産売買の際、「瑕疵担保責任」という言葉がよく使われます。


瑕疵(かし)とは、「欠陥や不具合」のことを言い、
不動産売買時に、見えている欠陥・不具合に関しては
売主から買主に伝えられます。


では、売主が気づかない・分からない隠れた欠陥があった場合、
どうなるのでしょうか。


<民法の瑕疵担保責任>


まず瑕疵担保責任とは、簡単に言えば、


「その不動産に瑕疵があった場合、売主がその責任をもたなくてはならない」


というものです。


売主が把握していないことでも、
その瑕疵の責任は売主が持たなくてはいけません。


では、具体的に「瑕疵」とはどういうものを指すのでしょうか。


瑕疵には物理的瑕疵と心理的瑕疵があります。


物理的瑕疵とは、
その名の通り物件に関する物理的な欠陥のことを言います。


例えば、雨漏りやシロアリ・腐食・給排水管の故障等です。


続いて心理的瑕疵とは、目に見えない欠陥のことを言います。
例えば、事件や事故・自殺・騒音や臭気なども含まれます。


以上のような瑕疵は売主の故意・過失は関係なく責任を負う、
つまり無過失責任となる、と民法で定められています。
しかし、民法では具体的に瑕疵のどこまでが責任の対象なのかが定められていません。


また、瑕疵を買主が発見して1年以内は売主に損害賠償請求をすることができる、
と民法上は定められていますが、物件引渡しからの期間は定められていません。


つまり法令上期間の定めがないということは、
民法の債権消滅時効の10年の間、
売主は欠陥が発見され請求された場合、
保証しなくてはいけない可能性が常にある状態となります。


この定め通りですと、売主のリスクが高すぎて、
不動産を売却することをためらう方が続出してもおかしくありません。
ただ、この民法の規定は
実際に行うかどうかを選ぶことのできる「任意規定」となるので、
当事者間で修正・変更することが可能とされています。


自由に修正・変更が可能となると、次は買主側に多くのリスクが伴います。
特に、専門知識を持たない買主の場合、
不利な内容で契約されてしまう可能性も十分にあり得ます。
その為、瑕疵担保責任を「不動産売買契約書」において
別途定めることで、瑕疵が見つかった際の
買主と売主の責任の所在を明らかにしておくことが重要となります。


<瑕疵担保責任の免責>


物件の中でも特に中古物件に関しては、
そもそもの瑕疵なのかどうかを判断することが
難しい場合が多くあります。


その場合、瑕疵か否かのリスクを含めて売買価格を設定します。
その為リスクを含めての検討をしているので、
契約時には瑕疵担保責任を負わない
「瑕疵担保責任免責」という形での契約をすることが可能です。


ただし、この契約は売主や買主、売買物件によって
この契約ができるか否かが変わってきます。


以下に簡易的にまとめます。


原則:売主が宅地建物取引業者の場合は瑕疵担保責任は必ず負う必要があります。


新築物件の場合
基本的に販売するのが不動産業者の為、
瑕疵担保責任を負わなければなりません。


期間は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」という特別法で
定められており、引渡し日から10年になります。


中古物件の場合
売主が個人であれば、瑕疵担保責任を免責にすることができます。
売主が不動産業者であれば、
短くとも2年以上の瑕疵担保責任を負う必要があります。


つまり不動産業者の場合は免責という選択はなく、
個人で中古物件を売却する場合は
物件によっては免責にて契約することも可能となります。


<さいごに>


「瑕疵担保責任」という名称は、2017年5月26日に民法改正により、
2020年4月1日から名称が、「契約不適合責任」となります。


この変更により、細かな変更点はございますが大きく一つを取り上げますと、
売主が分からない「隠れた」瑕疵、という概念がなくなり、
瑕疵があった時点で、
債務不履行責任として統一的に取り扱われることになります。


その為、買主の請求できる権利が増加し、
それに伴い売主に求められる対応も増えることとなりました。


改正後の内容にも留意することが必要ですが、
不動産売買契約の際、売買物件の状況が売買契約締結時に
どのような状態であるのか・どのような状態で
買主に引渡すかを明確にしておくことは
前提として必要になります。



 


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