プライベート相談
TOP > コラム > 物件を検討する際、最寄り駅の乗降者数は判断基準として重要でしょうか?

COLUMN

コラム

物件を検討する際、最寄り駅の乗降者数は判断基準として重要でしょうか?

2019年11月1日(金)

〈はじめに〉


不動産投資は初期設定が重要な為、「物件選定」はとても大切です。
物件を選定するには、様々な観点があります。


・収益力
・物件の構造
・エリア
・周辺の施設
・最寄り駅


等です。※あくまでも一例です。


その中でもよく耳にするのが、
「最寄り駅の乗降者数」が重要、というものです。


確かに不動産投資の物件選定、と検索すると
「乗降者数を調査する」ことが
物件選定のポイントとして項目に入っている場合が多く、
書籍にも記載のあるものが多く見られますす。


「乗降者数が多い=人が多く賃貸需要がある」
とイメージすることはできますので
乗降者数をポイントとしておかれる理由もわかりますが、
当社で物件選定をする場合、乗降者数は選定する項目にはしておりません。


今回は物件購入を検討する際の
「最寄り駅の乗降者数」に着目してお伝えいたします。
 
 
〈周辺物件との需給バランス〉
 
当社は管理戸数約2500戸、入居率約98%の管理会社ですが、
前述したようにこれまで物件の最寄り駅の乗降者数で判断したことはありません。

 
例えば、以下のような物件を一例として挙げます。
 
・エリア:大阪市某区
・乗降者数:約6万人
・間取り:20㎡ 3点ユニット
・賃料:2万円前後
・広告料:10万円(5ヶ月分)
 
上記のエリアは、乗降者数はまずまず多いのですが、
単身者向けの部屋の入居付けが
関西の中でもとても厳しいエリアとなります。
加えて、賃料と広告料をみても並みの利回りでは、
賃貸経営が成り立ちません。
 
一方、以下のような物件も比較対象として挙げます。
 
・エリア:兵庫県西部の某市
・乗降者数:1000人以下
・間取り:23㎡ 3点ユニット
・賃料:3.5万円前後
・広告料:7万円(2ヶ月分)
 
上記エリアは、乗降者数は少ないですが、
空室が2ヶ月以内空いたことがありません。
駅の乗降者数だけで比較すると50倍以上の差がありますが、
入居率も賃料相場の観点で見ると
圧倒的に兵庫県西部の物件が良い条件と言えますので、
簡単な比較ではありますが、最寄り駅の乗降者数は
不動産投資における物件選定に関係ない指標と判断が出来ます。
 
では当社は、何をみて判断しているのか。
 
それは、
 
「最寄り駅周辺エリアの需給バランス」
「検討物件が周辺エリアの競合物件と比較してどうか」
という点です。
 
「最寄り駅周辺エリアの需給バランス」とは、
討している物件周辺エリアの競合となる
物件の数・現在の空室在庫数と
入居需要とのバランスのことを言います。


また当社では、需給バランスの確認の際、
物件の最寄り駅周辺だけでなく、
ターミナル駅やその沿線での需給バランスも確認するようにしています。
なぜそこまで確認するのか。
それは最終的に以下の項目を確認したいためです。
 
・検討物件がどのくらいの賃料で決めることができるのか
・その賃料時の広告料や初期費用負担はどのくらいか
・将来の見込み賃料はいくらくらいか
 
以上を加味して、賃料相場を押さえることができれば、
後々空室で困ることはほとんどないと思います。
 
 
〈さいごに〉
 
最寄り駅の乗降者数が多い場合でも
空室で困っている物件は数多くあります。
逆に、最寄り駅の乗降者数が少なくても
入居付けに困らない地域も多くあります。
 
乗降者数は物件選定を行う際に
とても分かりやすく見ることできる数字にはなりますが、
実際運用を始めた際に意味のある数字にはつながりません。


それよりも今後の入居付けや賃料変動を
事前調査を元にシミュレーションをして物件を選定することのほうが
確実にリスクの少ない不動産投資につながります。
 
正しい物件選定のポイントを押さえ、
空室リスクの低い物件を見定めていきましょう。
 



 


■大和財託の不動産投資コンサルティング


大和財託では、これから不動産投資を始めようとお考えの方向けに、様々なコンテンツを無料で提供し、一人でも多くの方に不動産投資により経済的に豊かになっていただくサポートをしています。
不動産投資に興味がある、これから不動産投資を始めたい、そんな方々の不動産投資を行う目的を明確にするお手伝いを無料でさせていただきます。



お客様のご要望やご状況、お悩みに合った、最適な不動産投資プランをご提案いたしますので、ぜひお気軽に当社の「プライベート相談」をご利用ください。


東京、大阪会場に加えて、オンラインでも面談を行っておりますので、全国から参加いただけます。


 


■これから不動産投資を始める方に最適!大和財託の不動産投資セミナー


大和財託では、不動産投資で失敗しない為の原理原則やノウハウ、過去の事例を一人でも多くの方にお伝えしたいと思い、東京、大阪、オンラインにて無料で不動産投資セミナーを開催しております。



セミナー後の強引な営業は一切ございません。


プライベート相談はまだちょっと早いかも…という方、これから不動産投資を始める方、これから不動産投資のゴールを考えたい方も当社のコンサルタントがサポートいたしますので、ぜひお気軽にお申込みください。


✓おすすめ記事一覧
不動産投資の始め方|始める前の注意点と不動産投資の目的について
不動産投資とは?初心者でも失敗しないための基礎知識
不動産投資の空室リスクと対策は?マンション・アパート経営の始め方
不動産投資には年収がいくら必要ですか?
不動産投資の始め方|始める前の注意点と不動産投資の目的について

おすすめ記事一覧

メールでのお問い合わせ

経験豊富な当社のコンサルタントが、資産運⽤や
節税、相続対策などのご相談も無料で承ります。

お問い合わせはこちら

お電話でのお問い合わせ

06-6147-4104

10:00〜18:00
(毎週⽔曜⽇定休)