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物件の構造はどれが良いでしょうか?

2019年5月17日(金)

◆ はじめに ◆


不動産投資を行うにあたり、
物件についてはエリアや構造、築年数など
あらゆる要素を踏まえて判断する必要があります。


特に構造については、
木造や鉄骨造、RC造など様々な種類が存在し、
同じ利回りの物件を購入しても、
どの構造にするかによって投資結果が変わってきます。


どの構造の物件を選ぶことが適切なのかと
疑問に思われている方も多くいらっしゃると思います。


そこで今回は、
投資の側面から物件の構造の選び方のポイント
についてお伝えいたします。


◆ 構造は関係ない!? ◆


実は物件の構造によって、
資産運用の良し悪しが決まるわけではありません。
というのも、
木造だから成功しやすい・RC造だからリスクが少ない
などということはないのです。


では構造は全く関係ないのか。
決してそういうわけではありません。


ここで重要になってくるのが「減価償却」というワードです。


減価償却費は、簡単にいうと、
実際にはお金は出ていかないのに経費計上できるものです。


不動産のような固定資産は、
年数を経るごとに価値が減っていきます。
この減った分の価値を、
経費とみなして計上できるのが減価償却費です。


「経費に計上できる」ということは、
税金を低く抑えることができるため、
税引後のキャッシュフローを大きくすることができます。


また、建物には(法定)耐用年数というものが決められており、
法的に定められた年数で分割して、
費用として計上するというルールがあります。
不動産においては、
木造であれば22年、鉄骨造であれば34年、RC造であれば47年など、
構造ごとに細かく定められています。


耐用年数がすでに経過している中古物件の場合は、
耐用年数×20%が償却期間となります。


例えば、築25年の木造物件は
法定耐用年数の22年を経過しているため、
22年×20%の4年(1年未満の端数は切り捨て)
で償却することになります。


では、この減価償却期間の違いが
どのように投資結果に影響してくるのか見てみましょう。


◆ 減価償却費の構造別シミュレーション ◆


【2億円の新築物件(土地1億円、建物1億円)を購入した場合】


・木造の場合
 減価償却期間が22年の為、単年あたりの償却金額は約455万円となります。
 ※建物1億円÷22年≒455万円


・鉄骨造の場合
 減価償却期間が34年の為、単年あたりの償却金額は約294万円となります。
 ※建物1億円÷34年≒294万円


・RC造の場合
 減価償却期間が47年の為、単年あたりの償却金額は約213万円となります。
 ※建物1億円÷47年≒213万円


このように同じ価格の物件を購入したとしても、
年間で経費として計上できる減価償却費は大きく異なります。


また、ここでは新築と仮定していますが、
中古物件となると減価償却期間が短くなるため、
新築時に比べ、短期で大きな減価償却を行うことが可能です。


しかし、20年、30年と長期で物件を保有する予定にも関わらず、
短期で減価償却を終えてしまうと、
その後の税負担が大きくなり、
税引後キャッシュフローが圧縮されてしまいます。


ですので、物件の築年数と耐用年数から
全体のキャッシュフローのバランスを考えることが重要です。


◆ さいごに ◆


収益物件を選定するにあたり、
構造による特徴は様々ありますが、
今回はキャッシュフローの面からお伝えいたしました。


「長期的に安定した収入を得たい」「節税がしたい」など
その方の目的によっても投資対象が変わってきます。


ですので、まずはご自身が
どのような目的で投資をされたいのかを明確にし、
物件選定を行うようにしましょう。


 


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