COLUMN
2020年5月27日（水）
＜はじめに＞
収益不動産を購入するためポータルサイトなどで物件情報を確認すると、利回りの良い物件は軒並み築年数が古い物件であることが多く、構造別の法定耐用年数（※下記参照）が超えている物件を多く見かけます。
これらの物件は一般的には融資を受けにくいというイメージが強いですが、果たして本当でしょうか。
当社では法定耐用年数がオーバーしている物件でも問題なく融資をつけることが出来ています。
今回は＜法定耐用年数がオーバーしている物件＞に対する金融機関の姿勢と、どのような金融機関であれば融資付けが可能かを紹介いたします。
目次
金融機関から融資を受ける場合、一般的には「法定耐用年数－経過年数」で融資期間が決まるといわれています。
例えば築20年が経過したRC造の場合、27年（RC造の法定耐用年数47年－経過年数20年）が最大の融資期間となります。
※物件の構造別の法定耐用年数
【鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造】47年
【鉄骨造】重量鉄（肉厚4ｍｍ超）34年
軽量鉄骨（肉厚3ｍｍ超4ｍｍ以下）27年
軽量鉄骨（肉厚3ｍｍ以下）19年
【木造】22年
例えば、重量鉄骨造の法定耐用年数は34年のため、築年数25年の物件であれば最大の融資期間は9年です。
融資期間9年では月々の返済額が大きいため、キャッシュフローが回りづらくなります。
手持ち資金が少ない人がフルローンの短期返済で融資を受けた場合、物件購入後に想定した家賃収入が得られない、あるいは突発的な追加費用発生時にはキャッシュフローが回らなくなり、返済不能に陥りかねません。
パッケージ型アパートローン全般、および一般の市中金融機関のオーダーメイド型プロパーローンでは、法定残存年数とは別のロジックで融資期間を計算し長期融資を受けることが可能です。
たとえば、関西圏を例に挙げると、ある地方銀行は税務上の減価償却期間分（法定耐用年数－築年数＋築年数×20％）まで融資期間を延ばしてくれます。
減価償却期間が終わるまでは物件に価値がある、という考え方なのでしょう。
また、他の地方銀行は一定の属性は求められますが、築30年を超えた鉄骨造の物件にも融資期間25年、金利1.5％程度の対応が可能ですし、大阪に地盤のある信用金庫では、残存耐用年数にかかわらず20～28年程度で融資が受けられます。
関東圏においてもある金融機関は、一都三県の物件であればRC・鉄骨造であれば70－築年数、木造・軽量鉄骨造でも60－築年数までは融資期間を延ばしてくれます。
そのため「法定残存年数内での融資」という杓子定規な基準以外での対応が受けられるのです。
不動産投資ではいかに長期で融資を受けられるかが重要です。
これから資産形成をしていこうという方のみならず、すでに資産を持っている方が資産運用として不動産投資を行う場合でも同様です。
融資期間を可能な限り長く取りキャッシュフローに余裕を持たせておくと、不測の事態にも余裕をもって対応できます。
もともとの手持ち資金が少ない方はキャッシュフローを積み上げて2棟目以降の購入原資にすればよいですし、手持ち資金に余裕がある方は状況を見ながら一括返済してもよいわけです。
いずれにせよ、融資期間は「可能な限り長く」が基本です。
今回は法定耐用年数がオーバーしている収益物件について、問題なく融資をつけることが可能だということを具体例も含めて解説させていただきました。
「法定耐用年数がオーバーしている物件は融資を受けにくい」というイメージは捨て、そういった物件でもどういった金融機関であれば融資がつくのかという視点で物件探しをすると、思わぬ掘り出し物に出会えるチャンスも増えます。
是非ご参考にしてみてください。
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