《はじめに》
不動産は購入時だけではなく、売却時にも様々な諸費用が掛かります。
物件を売却をした方で、希望の金額で売却できたにも関わらず、
思っていたより手元に残るキャッシュが少ないと言う声を聞くことがあります。
原因は、売却時に必要な費用を把握していないことです。
あらかじめ、どんな費用がいくら必要かを見込んだ上で、
売却の判断をするようにしましょう。
《売却時にかかる費用とは？》
不動産の売却時にかかる主な費用は以下になります。
■印紙税
印紙税は、印紙税法で定められた課税文書に対して課される税金です。
不動産投資において、
売買契約書や金銭消費者契約書などが課税文書に該当します。
売却時は、金銭の借入が基本的にありませんので、
売却の売買契約書のみに必要になります。
貼付する収入印紙の金額は、物件の価格によって異なります。
以下、参考までに金額例になります。
租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書について、
印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。
軽減措置の対象となる契約書は、
不動産の譲渡に関する契約書のうち、
記載金額が10万円を超えるもので、
平成26年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間に作成されるものになります。
■仲介手数料
仲介手数料は宅地建物取引業法により、
不動産会社が受領できる上限額が決まっています。
報酬上限額は、売買される不動産の取引額に応じ、
以下のように規定されています。
仲介手数料には、上記の金額に加え消費税が発生します。
成功報酬になりますので、売却が成立した時点で費用が発生します。
その為、物件の売却や購入の依頼をしたものの、
契約が成立しなかった場合は、仲介手数料は請求されません。
2018年1月1日以降、取引額が400万円以下の物件に関しては、
不動産会社が仲介手数料に加えて、
現地調査費等の費用相当額を請求できるようになりました。
400万円以下の不動産の売買には、
仲介手数料が以下になる場合があります。
仲介手数料＋現地調査費等の費用相当額
ただし、上記の金額の合計は18万円（税抜）を
超えてはならないことになっておりますので
400万円以下の不動産の仲介手数料は
最大18万円（税抜）になることがあります。
■登記費用
不動産投資において、
多くの場合は金融機関からの借入により不動産を購入しています。
その際に、金融機関から抵当権の設定をされておりますので、
融資を返済した際に不動産への抵当権の抹消手続きが必要になります。
抵当権の抹消は司法書士に対応を頂くことが多いため
司法書士への報酬も必要になります。
[抵当権抹消費用]
不動産の筆数×1,000円
※一般的には建物と土地で一筆ずつで2,000円
[司法書士報酬]
10,000円前後
■譲渡所得税
個人か法人かにより、不動産の売却時にかかる税率が異なります。
【個人の場合】
個人の譲渡所得は分離課税になり、
他の所得と別個に計算を行います。
譲渡所得＝譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用
・譲渡価格・・・固定資産税の清算金を含む売却代金になります。
・取得費・・・不動産の購入代金、建築代金、購入手数料などになります。
賃貸物件の場合、土地は購入代金になりますが
建物に関しては減価償却費を差し引いた金額になりますので注意が必要です。
相続などの場合、取得費が分からないケースがあります。
その場合は、売却金額の5%を概算取得費とすることが可能です。
・譲渡費用・・・譲渡のために直接かかった費用になります。
【例】売買契約書の印紙代、仲介手数料など
※譲渡費用に含まれるかどうかは、
確定申告の際に税務署に確認を行ってください。
※譲渡所得がプラスになれば、
譲渡益として課税されマイナスになれば、課税はされません。
上記で算出された譲渡所得に対して
不動産の保有期間により以下の税率が掛かります。
譲渡期間に関しては、譲渡した年の1月1日時点で
所有期間が5年間を超えるかどうかで判断されます。
譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下だと、
短期譲渡所得となります。
実質の保有期間と税務上の保有期間は異なりますので注意が必要です。
【法人の場合】
個人とは違い法人の場合には、
短期譲渡と長期譲渡の区分はありません。
賃料収入と同じく法人税等が課税されます。
全ての収入が合算されての課税になります。
その為、売却損と賃料収入とを相殺でき、
売却益は賃料収入にかかる費用と相殺できます。
■金融機関の事務手数料
金融機関により異なりますが、
残債の1～2%ほどかかる場合があります。
借入時の金銭消費者契約書などに記載がありますので、
必ず確認をしてください。
《最後に》
売却における費用を把握し正確な手残りを知ることは
「出口戦略」を考えるうえで、非常に重要です。
賃貸物件の売却時は、居住用不動産と異なり、
法律や税金、金融知識が必要になります。
想定以上の費用が掛かってしまい、
想定していたキャッシュを得ることが出来ない、
結果的にキャッシュの手出しが発生してしまった、
などの思わぬ事態にならぬように
必要費用は予め計算しておきましょう。
自身で計算が難しい場合などは、
信頼できる不動産会社に相談することも検討しましょう。
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