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借入条件はどのように考えるべきでしょうか?

2019年3月15日(金)

<はじめに>


不動産投資は通常、
金融機関から借り入れを起こし、物件を購入します。


その際、金利ばかりにとらわれていないでしょうか。
金利ばかりにとらわれていては、金融機関の幅が狭まり、
良い物件を買えるチャンスを逃してしまっているかもしれません。


目標達成に向けて、良い物件を手に入れ、
きちんと賃貸経営していくためには、
金利以外にも、見るべき重要なポイントがいくつかあります。


本日はそのポイントと考え方について説明いたします。


<借り入れは金利・借入期間・借入割合の3点で考える>


まず、不動産投資における資金調達は、
キャッシュフローが回るかどうかという基準で判断するべきです。


不動産投資とは、会社経営に近い側面があり、
いかに倒産しないようにするか(つぶれないようにするか)
という観点が重要です。


そのため、資金調達においては
3つのポイントを抑える必要があります。
金利・借入期間・借入割合(借入額)です。


3点の説明を行う前に、結論として、
良い条件とは金利は低く、期間は長く、
自己資金は少なくが基本です。


金利が低いと金利負担が減ることで、
キャッシュフローをよくすることができますが、
よりキャッシュフローを見る上で
重要なのは期間を長くすることです。


当たり前のことですが、
借入期間を長くすると毎月の返済額が少なくなり、
保有期間中のキャッシュフローはよくなります。
逆に返済期間が短いと、会計上は利益がでていたとしても、
毎月のキャッシュフローがマイナスになることもあります。


場合によっては会計上の利益が出ているのに
キャッシュフローが回らず
「倒産」という事態にもなりかねません。


物件の利回りにもよりますが、
借入期間は最低でも20年以上はないと
キャッシュフローとしては回りにくくなります。


多少金利が高くなっても
期間を延ばすという選択肢もありますので、
金利と期間のバランスをみて判断する必要があります。


それほど融資期間を長くとり
「期限の利益」を得るということは重要です。


次に借入割合です。


物件取得にかかる総額のうち、
いくらを借り入れるかという視点です。


自己資金を多く入れれば返済割合が小さくなるので、
キャッシュフローはその分大きく回りやすいですが、
それでは不動産投資のメリットが小さくなってしまいます。


不動産投資の最大のメリットとして、
借入を行い、レバレッジを利かせて運用することで、
大きな投資効果を得られるという点があります。


また、仮に自己資金を多く入れなければ
キャッシュフローが回らないような物件は、
そもそも購入して良い物件か
再度検討した方が良いケースが多いです。


これら3つの点を総合して考えたうえで、
購入すべき物件を判断していくことが重要となります。


 


 

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