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コラム

不動産投資を始める前に自宅を購入するとどのような影響がありますか?

2019年4月5日(金)

<はじめに>


「夢のマイホーム」という言葉があるように、
日本人にとって「マイホーム購入」は
人生における目標の一つでした。


では、不動産投資を始めたいと思っている方が
不動産投資を始める前にマイホームを購入した場合、
どのような影響が出るのでしょうか。


<マイホーム購入を先に行うとどのような影響があるのか>


結論から言うと、
マイホームを先に購入すると、
収益物件の購入に影響が出ます。


その理由は以下となります。


理由1.融資で不利になる


マイホームを購入する際に
住宅ローンを利用した場合ですが、
金融機関からすれば、住宅ローンによる借入も
不動産投資による借入も同じ「借入」として見られます。


そのため、アパートローンなどの
融資枠に上限がある融資を利用する場合は、
住宅ローンによりその融資枠が減少します。
言い換えると、マイホームを先に購入すると、
投資用不動産の購入時に融資額が減ってしまいます。


理由2.マイホーム購入の際にも自己資金が必要となる


マイホーム購入時には、購入諸費用を
自己資金で出すことがほとんどです。
また諸費用以上に、頭金として
まとまったお金を入れる方もいらっしゃいます。


収益物件購入時に、融資を引く上で、
非常に大きなポイントとなるのが
「現金」をいかに保有しているかです。
見せられる現金が多ければ多いほど、
金融機関からの見え方も良くなります。


そのため手元の現金が少なくなれば、
融資審査上も不利となってしまいます。


以上をもって、
「マイホーム購入」は収益物件を購入するにあたり、
大きな影響があるとご認識頂いた方がよいです。


ただ、購入後、
残債が大きく減っているマイホームは、
「共同担保」として評価されますので、
有利な条件での融資が可能となる場合がございます。


<それでもマイホームの購入をしたい場合>


それでも「マイホーム購入」を実現したい場合、
賃貸併用住宅という選択肢もあります。


賃貸併用住宅は住宅という括りになりますので、
住宅ローンを受けることができ、
さらに長期低金利の住宅ローンを組むこともできます。
その場合、自宅スペースが51%以上であり、
賃貸スペースは49%以下という条件がついています。


ただ、賃貸併用住宅の場合、
手残りのキャッシュフローは限定的で、
資産形成には向いておりません。


<終わりに>


マイホーム購入が
必ずしも悪いわけではないですが、
ご自宅の借入があることで、
収益物件の購入ができなった方もいらっしゃいます。


マイホームへの想いを考慮した上で、
資産形成の目標や考えがお話できる業者に
ご相談頂くことをオススメいたします。



 

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