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コラム

フリーレントとは？

2019年9月13日（金）

投資全般

《はじめに》
　
フリーレントとは、
一定期間を無料で入居者に貸し出すことで、
空室対策・早期入居促進を目的に活用されています。
　
入居当初の賃料が無料になることで
賃貸契約時の初期費用が抑えられるため
借主にとってはお得感があります。
　
貸主としても、
当初の家賃を無料にはすることになりますが、
賃料の引き下げに比べると
早期入居に繋がりやすいので空室期間が短くなり、
長期的に見た場合、
家賃収入の総額を大きくできる可能性があります。
　
　
《フリーレントのメリット》
　　
■「入居付け」がしやすくなる
　
上記でもお伝えをしましたが、
空室対策として入居者へのアピールとしての効果が期待できます。
空室期間中は当然賃料収入は得られませんし、
その機会損失は後で取り戻すこともできません。

早期入居付けを行い、
空室期間を短くすることで
フリーレント期間以降の
家賃収入を得ることに繋がるのであれば
メリットは大きいと考えられます。
　
　
■初期費用を抑える分、高い家賃を設定できる
　
入居者の退去後、新しく入居者を募集する際に
建物の築年数が経過している場合は、
家賃の引き下げが必要になる場合があります。
　
しかし、フリーレントで初期費用を抑えることでお得感があり、
多少であれば賃料が相場より高く入居付けできることもあります。
　
家賃下落を抑えるということは、
利回りの低下を防ぐことが出来ますので
将来的な出口対策としても効果的になります。
　
　
《フリーレントのデメリット》
　
■キャッシュフロー悪化の要因になる
　
フリーレント期間は家賃収入が無い状態になりますので
多用しすぎるとキャッシュフローの悪化に繋がります。

同一期間に複数の空室があり、
同時に複数居室でフリーレントの入居があった場合
満室にも関わらず、受け取る賃料総額が少なくなりこともあります。
運営費用や融資の返済に必要な経費とのバランスも重要になります。
　　
　
■短期解約により収支が悪化する
　
フリーレント期間終了後、
入居者の退去が早く発生すると
賃料収入を得ることが出来る期間が短くなるため、
入退去にかかる清掃やリフォーム費用を考えると
収入以上の経費が必要になり、収支が悪くなる場合があります。
その為、適切なフリーレント期間の設定が重要です。
　
対策として、
短期解約の場合に違約金をとることで、
短期解約を防止することができます。
　
※一定の契約期間中の退去に関しての
　違約金の定めを盛り込むのが一般的です。
　
しかしながら、契約時にこのことをしっかり伝えておかないと、
退去時にトラブルとなることがあります。
　
　
《さいごに》
　
フリーレントは最近では設定されていることが多くなっています。
　
注意して頂きたいのは、
購入を検討している物件に
フリーレント期間中の入居者が多くいる場合があることです。
　
業者によっては、入居率を高く見せるためにフリーレントを利用し
短期的な入居者をいれているケースや
利回りを高く見せるために、
フリーレントを活用し実際の相場よりも高い賃料で
無理やり入居付けをしている可能性もあります。

実際の相場よりも高い賃料での入居者は
早期退去にも繋がりやすいので
予め、確認をしておくことが重要です。
　
購入検討物件の実態を正しく理解するとともに、
実際の保有時の入居付けにも
今回のフリーレントの知識が役に立てば幸いです。

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