前回まで

物件を購入する前には、必ず現地を確認します。

前回のコラムでは、具体的に現地に行く際の準備物や
入居者目線で確認するポイントなどを整理しました。

前回のコラムはこちら

今回は、現地確認の際にプロが見るポイントをお伝えします。

土地の状況

建物ばかりに目がいきがちですが、
土地の状況は非常に重要な項目です。

接道状況や形によっては土地の利用価値や
売却時の価格に大きく影響を与えることがあります。

土地の価値を下げる要素がないか、
隣地との紛争の種となる要素がないか
確認することが重要です。

また隣地との境界がきちんとされていないと
売買、建て替え時などのトラブルの種となるため
注意してチェックしましょう。

・敷地が道路に4ｍ以上接道しているか
※敷地が道路に4ｍ以上接道していない場合
　共同住宅の再建築不可

・前面道路の幅は何メートルか
※前面道路の幅が4ｍ未満の場合、
　将来建替えする場合に、
　敷地の一部を後退させて
　道路を広げなければなりません（＝セットバック）

・土地の形状（整形地か不整形地か）
　※価格に大きな影響を与えます

・隣地との高低差があるか
　※土溜めや擁壁工事が必要な場合は高額な工事となります

・土地の境界は表示されているか
　※境界標は、コンクリート杭、木杭、プレート、
　　鋲、ペンキなど様々な種類があるため
　　図面などで確認

・物件から隣地に越境物がないか

建物の外観、敷地

外観・内部についてですが、
「パッと見たときの印象」は最も重要です。

実際に仲介業者が入居検討者を案内した際は、
現地滞在は早ければ５～10分くらいになりますので、
その際の印象付けは非常に重要です。

加えて、共用部が綺麗かどうかなども見ておく必要があります。

また、築年数が経過している物件であれば、
すぐに外壁などの修繕工事が必要か、
何年後くらいに必要になりそうかどうかをチェックします。

その他下記ポイントを確認します。

・建物外壁のひび割れや、タイルの浮き沈み、鉄部の錆など
　※実際に壁に触れてみて汚れや劣化などどの程度か確かめます。
　　異常があるない関わらず過去の大規模修繕の履歴は確認します。

・物件の管理状況
　※エントランスや階段、廊下、ごみ置き場など
　　共用部はきちんと整理、掃除されているかを確認します。

・受水槽、貯水槽・浄化槽の有無
　※ある場合は、メンテナンス費用がランニングコストとしてかかります

・消火器、自動火災報知機、誘導灯等の有無
　※法定点検は所有者の義務ですが、ランニングコストがかわります

・敷地内に電柱はあるか
　※ある場合は、収入が発生している可能性があります

・屋上に携帯アンテナはあるか
　※ある場合は、収入が発生している可能性があります
　　ない場合は、ケーブルTV等の費用負担がある可能性があります
・敷地内に自動販売機はあるか
　※ある場合は、収入が発生している可能性があります

・ネット環境
　※ネット費用がオーナー負担の物件も増えております

もし部屋の内部まで見ることができるのであれば、
お風呂やキッチンのタイプ等も確認します。

まとめ

周辺環境はなかなか自らの力で変えることは出来ませんが、
建物や設備の状況などは変えることができます。

また、新たにかかる費用は、購入の際の価格交渉の材料となります。

現地調査を行い、ランニングコストと
将来発生する修繕費用を把握することで、
正しい投資判断をしていきましょう。

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