はじめに

賃貸経営は家賃収入を目的に行う事業なので、

年間家賃の多寡が収益物件の価格形成における
大きな決定要素になります。

そのため、物件選定の第一歩として
レントロールの確認は不可欠です。

本日は物件を見極めるための
レントロールの見方について
具体的に物件例をあげて
解説いたします。

レントロールとは

レントロールとは

賃貸条件一覧表のことで、
入居者ごとの契約賃料、契約者の属性（職業等）、
礼金、敷金・保証金などがズラリと並んでいます。

レントロールのチェックポイントには、
前述した敷金返還債務の金額や、
賃料に水道料が含まれていないかなど
いろいろありますが、やはり一番大切なのは賃料です。

もう少し具体的に見てみましょう。

賃料のチェックといえば、
空室部分の想定賃料が
適正かどうかを考える方が多いのですが、
実際にはもっと踏み込んで考える必要があります。

それは、すべての部屋から入居者が退去したとして、
今から新たに入居募集した場合いくらの賃料で決まるか、
そして、その際の年間賃料がいくらになるかということです。

これを当社では引き直し賃料と呼んでいます。

具体的に例をあげて説明します。

サンプルを見てみましょう

データ：大阪市内、最寄駅より徒歩9分、1K（25㎡）×17戸、バス・トイレ別
価格：1億円
満室想定家賃収入：1,020万円/年
表面利回り：10.2％

実際にレントロールを詳細に見てみると、
賃料にかなりばらつきがあることが分かります。

賃料相場を調査したところ、
現在は1室4.2万円でなければ決まらないとの結果が出ました。

すると、引き直し年間想定賃料は

「4.2万円×17戸×12ヶ月＝856.8万円」

となります。

物件価格1億円、表面利回り10.2％で購入した物件が、
現在のポテンシャルとしては8.6％弱となっているのです。

もちろん購入直後に
退去が続出することはありませんが、
一度退去が出るとその部屋が4.2万円になること、
そして長期的には引き直した利回りに収束していくことは
購入前から想定しておくべきです。
一見利回りが高い物件を高値掴みすることを避けられます。

今回は高額の物件を例に挙げ
レントロールをの見方を解説しました。

また、割安物件を探し出す際にも
レントロールチェックは重要です。
次回は割安物件の例を紹介します。

大和財託の不動産投資コンサルティング

大和財託では、これから不動産投資を始めようとお考えの方向けに、様々なコンテンツを無料で提供し、一人でも多くの方に不動産投資により経済的に豊かになっていただくサポートをしています。

不動産投資に興味がある、これから不動産投資を始めたい、そんな方々の不動産投資を行う目的を明確にするお手伝いを無料でさせていただきます。

お客様のご要望やご状況、お悩みに合った、最適な不動産投資プランをご提案いたしますので、ぜひお気軽に当社の「プライベート相談」をご利用ください。

東京、大阪会場に加えて、オンラインでも面談を行っておりますので、全国から参加いただけます。

これから不動産投資を始める方に最適！大和財託の不動産投資セミナー

大和財託では、不動産投資で失敗しない為の原理原則やノウハウ、過去の事例を一人でも多くの方にお伝えしたいと思い、東京、大阪、オンラインにて無料で不動産投資セミナーを開催しております。

セミナー後の強引な営業は一切ございません。

プライベート相談はまだちょっと早いかも…という方、これから不動産投資を始める方、これから不動産投資のゴールを考えたい方も当社のコンサルタントがサポートいたしますので、ぜひお気軽にお申込みください。