はじめに

不動産投資の判断指標のひとつである『イールドギャップ』。
正しく理解しないまま投資判断をすると
想定通りのキャッシュフローが得られず
不動産投資で失敗することになってしまいます。

①、②、③では、
イールドギャップの正しい意味と導き方の解説と
具体的なシミュレーションをおこないました。

前回の記事はこちら

物件保有期間中のキャッシュフローを高めるには
イールドギャップを大きくとることが必要です。

それでは、どれくらいの数値を目安にすれば
良いのでしょうか。

今回は、イールドギャップの適正値を解説します。
大きいほうが望ましいイールドギャップは、
最低何%必要と考えればよいのでしょうか。
適正値の目安を押さえておきましょう。

投資判断指標は状況により変化する

前提として、イールドギャップは
投資の初期段階の判断で用いる指標です。
イールドギャップを含むさまざまな投資指標は
あくまでもその時点での値であり
時間の経過とともに変化します。

総収益率FCRは時間経過とともに
家賃下落や空室率の増減によって変動します。
ローン定数Kは、金利が上昇したり
元金返済が進むと数値が上がります。

多くの方は
「元利均等返済(金利変動がなければ返済期間中の
　返済金額は一定)」
という借り方をします。

それに対して借入残高は年々減少します。

ローン定数Kは購入初期が一番低く、
借入金の返済が進むにつれて毎年上昇していく値です。
投資の初期段階の指標とはそういう意味です。

イールドギャップの目標数値は？

これを踏まえて、よくある投資条件で判断基準を考えると・・・

投資家の多くの方々は
不動産投資をする際、フルローンやそれに近しい借入を
考えると思います。

当社ではリスクを抑える観点から
一定以上の自己資金の投下を推奨しています。
また投資効率を良くするため
自己資金が大きくなりすぎないことも重要です。

それでは、フルローン・オーバーローンで物件を購入する場合
どのくらいのイールドギャップを目標にすべきでしょうか。

当社では
「1.5～2.0％」以上確保できるのが望ましいと考えています。

全額を借入する場合(オーバーローン)、
総投資金額1億円、イールドギャップ2.0%の条件で
税引き前キャッシュフローが200万円になります。

絶対守らなければいけない数値ではない

この数値をとらなければ
投資対象になり得ないというわけではありません。
自己資金を多めにいれて
FCRからのキャッシュフローを多くとるという方法があります。

または、保有期間中のキャッシュフローは薄くなりますが
潜在キャッシュフローである元金返済は進むため
保有中のキャッシュフロー目的ではなく
売却時のキャッシュフローを沢山得る投資であれば
イールドギャップが多少基準値を下回っても
よいこともあります。

しかしその場合は、空室や滞納損失・修繕費用などに備えて
手元に一定のキャッシュを保持しておくことをおすすめします。

イールドギャップの適正値は、あくまでも判断材料のひとつです。
物件ごとに個別の判断が必要にはなりますが、参考にしてください。

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