はじめに

地方には、首都圏在住の投資家他の方では
考えられないような高利回りの物件が
沢山存在します。

ポータルサイトで関西の物件を調べると
利回りが一般相場よりも
高い物件が掲載されていることに
気が付くでしょう。

しかし大阪市内の人気エリアでも
12～13%程度の物件が売れ残っているのです。

掲載すればたちまちに売れてしまいそうですが
なぜ買い手がつかないのでしょうか。

それは「違法物件」だからです。
違法物件とは具体的にどのような物件か
解説します。

違法物件とは？

違法物件とは、
建ぺい率・容積率がオーバーしていたり
防災設備が古かったり、
接道義務に違反しているなど
建築基準法や都市計画法、消防法のどれかに
1つでも違反しているもののことをいいます。

関西圏、特に大阪では建ぺい率・容積率が
オーバーしている物件が多く流通しています。
その多さは、半数程度が違法物件ではないかと
感じるほどです。

現在流通している違法物件は、
昭和の終わりごろから平成初期にかけて
収益を上げる常套手段として
関西でよくおこなわれていた習慣の名残です。

新築物件を建てる際は
建築基準法に基づいて設計し
役所に建築確認申請をします。

その時点で不備があれば見直しを指摘されるため
法律に基づいた設計が不可欠です。

しかし、建築確認済証が発行されたあと、
実際に建物を建築する段階になって
設計を違法に変更して
そのまま建ててしまう行為が
大阪を中心に関西で常態化していたのです。

違法物件の事例

たとえば、5階建てマンションの1階を車庫、
2～5階を住居として申請するとします。

その場合、1階の車庫部分は容積率に算入されません。
(面積の制限はあります)

そして、建築確認済証が出たのちに
収益性を上げるために1階の車庫部分を
住居として違法に変更して建築するのです。

関西の不動産業者はこれを”車庫転”と呼びます。

1階の面積が50平米の物件で
1階が車庫だった場合は、
4台駐車が可能なので
1ヶ月の車庫代が1区画1万円とすると
合計収入は4万円になります。

しかしこれを住居に転用すれば
1室25平米の単身者向け住居を
賃料5万円で貸し出すことができ
1ヶ月10万円の家賃収入が得られます。
1階部分の収益性が2.5倍に上がるのです。

車庫転以外にも、部屋を横へ上へと
増やしていき、賃料収入を違法に高める方法が
とられました。

違法な手段で収益性をあげているから利回りが高い

当時は完了検査を受ける意識が薄かったこともあり
そのまま多くの物件が違法建築の状態で
登記されていきました。

当社にも、容積率200%の土地に
鉄骨造の容積400%の建物がある
物件情報などが入ってきています。
場合によっては
利回り15%以上という物件すらあります。

違法物件は、
違法な手段で収益性をあげているため
その分利回りが高くなります。
そのため利回り12～13%の違法物件が
沢山存在しているのです。

それでは違法物件で購入検討は可能なのでしょうか。
次回は、違法物件で融資が引けるかどうか
解説します。

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