はじめに

賃貸経営は家賃収入を目的に行う事業なので、
年間家賃の多寡が収益物件の価格形成における
大きな決定要素になります。

そのため、物件選定の第一歩として
レントロール（賃貸条件一覧表）
の確認は不可欠です。

前回はその中でも一番重要な賃料に重点をおいて
レントロールの見方を解説いたしました。

前回の記事はこちら

実際に高額の物件を例に
レントロールチェックを
解説いたしましたが、

それでは、割安物件の
レントロールチェックは
どうすればいいのでしょうか。

具体的に物件例をあげて
解説いたします。

物件価格5,000万円のレントロールを見てみましょう

データ：大阪市内、最寄駅より徒歩8分、1K（27㎡）×10戸、バス・トイレ別
価格：5,000万円
満室想定家賃収入：510万円/年
表面利回り：10.2％

空室が4部屋あったため、
売り主から売却の依頼を受けた不動産会社（売根付業者）が
想定賃料として1部屋あたり4万円（共益費込）で
レントロールを作成していました。

売主・現在の管理会社が
その条件で募集していたため、
そのまま当てはめたという印象です。

しかし、なかなか入居者が決まらない状況が続き、
賃貸の募集資料を詳しく見てみると
注目すべき点がありました。
募集条件に「保証金8万円」とあったのです。
入居付けがうまくいかない理由が分かったと同時に、
賃料を上げられる可能性もあると考えました。

エリアにもよりますが、
近年の傾向として単身者は
賃料よりも初期費用を抑えたいというニーズが強くなっています。

ですからこの物件では、
保証金をなくして初期費用を抑えることで
入居付けがしやすくなるととともに、
賃料を3,000円程度は上げれることが
周辺エリアの賃貸仲介業者へのヒアリングで分かったのです。

保証金をゼロにして、賃料をマーケットに合わせて再設定

入居者が決まる可能性が低い条件で
もらえるかもしれない保証金を待つより、
確実に入居者が決まる条件で
収益を得たほうが良いのは明らかです。

「保証金8万円×4戸＝32万円」が
入ればベストですが、
まずは入居者が決まらなくては
タラレバの話でしかありません。

それでは、マーケットに合わせて
賃料を3,000円上げ、保証金をゼロにした場合の
レントロールを見てみましょう。

賃料を3,000円上げて入居付けに成功したと想定すると、

年間で

3,000円×空室４戸×12ヶ月＝14.4万円

の収益改善ができます。
利回りで割り戻すと
「14.4万円÷10.2%＝141万円」です。

周辺エリアの相場利回りが
表面利回りベースで10.2％程度だとすると、
140万円安く購入できる可能性がある、
あるいは保有したあとに
利回りを上げることができるということです。

表面利回り10％の物件の場合、
賃料が1万円違うだけで
売買価格は120万円違ってくるわけですから、
不動産投資において賃料が重要だと
改めて理解できるでしょう。

レントロールを確認し、
賃料の相場観を養うことで、
ライバルが気づかない割安物件を
見つけ出すことができるのです。

お勧めの判断方法とは

賃料の妥当性を
一般の個人投資家が判断するのは
なかなか難しいかもしれません。

そこでお勧めなのは、
物件周辺エリアの賃貸仲介業者に
意見を聞くことです。
エリアのマーケットを
熟知した賃貸仲介業者なら
賃料の相場を理解しています。

当社でも入居者募集のための
リーシング活動（入居付け）を行う際、
各エリアの賃貸仲介業者に足を運んで
関係づくりに力を入れると同時に、
相場観などのヒアリングを続けています。

収益物件の購入を検討している方は、
ぜひ定期的に賃貸マーケットを
把握することをお勧めします。

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