はじめに

不動産投資の判断指標のひとつである『イールドギャップ』。
この解釈を間違えて投資判断をおこなうと
想定通りのキャッシュフローが得られず
不動産投資を失敗することになってしまいます。

正しい『イールドギャップ』はどのように導き出せるのでしょうか？？

必要な指標はこれ！

正しいイールドギャップを導き出すために必要な指標は
『ローン定数Ｋ』です。ローン定数Ｋの単位は％です。

これは金利と返済期間で決まる指標です。
総借入金額に対し、どの程度の割合で
元利返済しているのかを示します。

計算方法はこちらです。

ローン定数Ｋ＝年間返済額÷総借入金額(残高)　【％】

総収益率ＦＣＲと、このローン定数Ｋの差が
正しいイールドギャップとなります。

イールドギャップＹＧ＝ＦＣＲ－Ｋ

ローン定数Ｋの数式を見ると“年間返済額”とあり
融資期間の要素が入っていることがわかります。

同じ借入金利であっても、融資期間が長ければ
年間返済額は小さくなるので、
ローン定数Ｋも小さくなります。

ローン定数Ｋが小さくなれば、ＦＣＲとの差は大きくなります。

そのためイールドギャップを大きくとることができ
キャッシュフローが大きくなることにつながるのです。

イールドギャップを理解する場合このようなとらえ方をしましょう

「不動産投資は金融機関との共同事業である」

これはどのようなことでしょうか。
例えば、一般の事業であれば
共同事業者から「出資」という形式でお金を出してもらい
プロジェクトの利益分配は当然出資割合に応じておこないます。

一方、不動産投資では「融資」という形式で
金融期間からお金を出してもらっているので
利益分配方法は融資割合に応じてではなく
別のルールがあります。

その分け方を決めるのがイールドギャップなのです。

収益物件から発生する営業純利益(NOI)の
分配方法において、
借入から発生する部分のうちローン定数Ｋ％相当は
金融機関の編成にあてられ、
投資家は残りの部分であるイールドギャップＹＧ％相当の
キャッシュフローを得る、となります。

次回は、実際にシミュレーションをおこない
イールドギャップの重要性を確認しましょう。

また適正な数値を理解しましょう！

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