はじめに

金融機関からの融資を受けて物件を購入し
不動産投資をおこなう場合、
NOI、FCRと同じく重要な投資判断指標が
『イールドギャップ』です。

イールドギャップの意味を正しく理解し
適正な投資判断をしましょう。

表面利回りと金利の差　ではありません！

不動産投資関連の書籍などでは
イールドギャップは
「物件の表面利回りと借入金利の差」のことで
表面利回りが高くても、借入金利が高いと
その差が大きくないため利益が残らない
などと書いてあります。
（表面利回り10%の物件を購入し
融資を金利3.0%で受けた場合
イールドギャップは7%となります）

しかし、この解釈は間違いです。

融資を受ける際に金融機関から提示される条件は
「融資金額」「金利」「返済期間」の３つです。
この３つの条件から、月々の返済額が決まります。

しかし、上述のイールドギャップの解釈では
返済期間の要素が入っておらず
それでは投資判断を誤ってしまいます。

間違った解釈でシミュレーションをすると・・・

以下の物件を例題とします。

　物件価格　　 １億円

　年間家賃収入　1,000万円(表面利回り10%)

　借入金額　 9,000万円(金利3.0%、返済期間10年)

　年間返済額　 1,040万円(元利均等返済)

間違った解釈でシミュレーションをすると
イールドギャップは7%になります。
しかしこれではインカムゲインを狙ったときには

投資対象にはならないのです。
簡単に計算してみましょう。

【計算条件】

　空室・滞納損失：年間家賃収入の5%

　運営費：年間家賃収入の20%

　実効総収入＝950万円　(1,000万円―1,000万円×5%)

　運営費＝200万円　(1,000万円×20%)

　NOI＝750万円　(実効総収入950万円―運営費200万円)

　税引前CF＝▲290万円　(NOI 750万円―年間返済額 1,040万円)

結果、税引前CFはマイナスとなってしまいました。
イールドギャップを間違って解釈すると
正しい投資判断をすることはできないのです。

正しい投資判断のための正しいイールドギャップは
どのように導き出せるのでしょうか。

正しいイールドギャップの計算方法と目標とする数値は
正しい『イールドギャップ』とは何ですか？②　
にて解説いたします。

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