はじめに

不動産投資は相続税対策に非常に有効な手段です。
相続税対策として一般的に有効なのは、
地主の方の土地に賃貸物件を建築することで
保有資産の相続税評価額を下げ、
相続税を節税するという手法です。

最近では平成27年の相続税増税を受け、
全国で節税目的の賃貸物件が建てられました。

皆さんの中でも、
ご自宅の周辺で放置されていた家屋や土地が
解体・整地され、いつの間にか新しく賃貸アパートが
建てられていたという方は多いと思います。

なぜ相続税対策に有効なのか

日本の相続税制では
土地・建物を実売価格より安く評価する仕組みになっているため、
土地のまま相続するのではなく、
賃貸物件を建て相続税評価額を圧縮する人が多いです。
相続税評価における収益物件の評価計算式は下記の通りです。

相続税評価における収益物件の評価計算式

1.土地は貸家建付地での評価減

　相続税路線価×面積×（1－借地権割合※×借家権割合30％）
　※一般的には60～70％

2.建物は賃貸に出していることによる評価減

　固定資産税評価額×（1－借家権割合30％）

具体的な例で見てみましょう。

市場価格3億円の1棟収益物件があったとします。
しかし、相続税評価額としてみた場合は3億円とはならず、
多くは市場価格以下となります。

例）　土地面積　504㎡
　　　相続税路線価　24万円/㎡
　　　借地権割合　60％
　　　建物固定資産税評価額　1億5,700万円

上記の式に当てはめると以下の通りとなります。

土地相続税評価額＝24万円×504㎡（1-0.6×0.3）＝約1億円
建物相続税評価額＝1億5,700万円×（1-0.3）＝約1.1億円

このように不動産において、
市場価格と相続税評価額は大きくことなるのです。

相続対策のための収益物件の建築ラッシュで見えた大きな問題点

相続税対策としての賃貸物件の建築は確かに有効ですが、
当社が問題視しているのは
賃貸需要を全く無視した相続税圧縮だけを目的に
建築ラッシュが起こっていることです。

建設会社などは、
家賃保証という名目で
一括借上（サブリース）を提案していますが、
借入期間である30年間
ずっと同じ賃料を保証することは現実的に不可能で、
多くは保証家賃の減額交渉や
場合によっては契約解除となり、
賃貸経営が破綻します。

当社が相続税対策を考える場合、
まず建築予定の土地が
賃貸需要に向くエリアかどうか調査します。
そのうえで賃貸需要が今度も見込めそうであれば、
他の会社と同様に新築物件建築を提案しています。

もし賃貸需要が見込めず
賃貸経営が成り立たないと判断した場合は
無理に建築を勧めるのではなく、
次の2つの提案をします。

①土地を売却し、得た現金を手元に立地の良い収益物件を購入する

②土地はそのまま保有し、
　その土地を共同担保にしたうえで立地の良い収益物件を購入する

次回はこの①、②について詳しく解説し、
アパートビルダーに騙されない相続税対策について見ていきたいと思います。

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