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管理会社を見極めるポイントは?

2019年2月15日(金)

<はじめに>


賃貸経営を行うにあたって、
どの管理会社に委託すべきかは非常に重要です。


大手管理会社だから安心できそうや
ただ単純に管理手数料が安いから、
というだけで管理会社を選択してしまうと、
物件を保有期間中の利益にも大きく影響を与えかねません。


オーナー様の大切な資産を
しっかり守ってくれるパートナーとなる会社を
見極めなければなりません。


今回はその見極め方のポイントをご紹介します。


<しっかりした管理実績があるか>


その管理会社の管理戸数と入居率です。


ただしこの数字は管理会社が自ら公表している数字のため、
すべてを鵜呑みにしてしまうのは危険です。


ですが、一つの指標にはなるので、
管理にどれくらい力を入れている会社なのかは
判断することはできるでしょう。


また、管理戸数があまりに少ない会社は
スケールメリットを出すことができないため、
最低でも2000戸以上の管理実績があるところを選びましょう


例えば、エアコンにしても管理戸数の多い会社は
数の強みで安く仕入れられるので、
結果的にオーナー様も安く交換工事ができることになります。


また、入居率に関しても高いに越したことはないですが、
入居率の算出基準も会社によって異なるため、
その管理会社がどういう基準で入居率を計算しているのか
確認してみてもいいでしょう。


<管理戸数に対して何人の担当がいるか>


管理戸数がただ単に多いだけではまだ安心はできません。


その会社の管理担当者が何人いるのか、
そして、一人の管理担当者に対して何戸管理しているのかも
確認しましょう。


アパートやマンションの管理業務は非常に多岐に渡ります。
オーナー様への家賃送金、入居者からのクレーム対応、
修繕対応、そして入居付けの営業活動等たくさんあります。


一人あたりの上限はせいぜい500戸ほどです。
それを超えてしまうとすべての業務を回せなくなってしまい、
そうなると家賃送金や入居者対応が優先的に処理されていくため、
一番おろそかになるのは入居付けです。


また、管理戸数に対して人数が少ないと、
必然的にレスポンスも遅くなってしまいますので、
何か問い合わせをした際にも早急に対応してくれない、
何も提案をしてくれない等、
お互いの信頼関係も損ねてしまいますので、
その会社が余裕をもって業務ができているのかも
判断材料の一つになります。


<管理に特化しているか>


自社で仲介店舗を持たずに、
管理に特化している会社をおすすめします。


なぜなら、自社仲介店舗を持つと
入居者募集の窓口がその店舗に限定されるため
間口が狭くなり、効率良く入居者を獲得できないからです。


そのため、自社で仲介店舗を持たず、
街の仲介店舗に対して幅広く募集できる体制の
プロパティマネジメント方式(PM方式)を取り入れている管理会社の方が
間口を広げて効率よく募集活動を行えます。
これは入居者ではなく、
オーナー様の利益最大化に重きを置いている会社がとっている形態です。


<さいごに>


最終的には管理手数料等全体のバランスを考慮したうえで
判断する必要がありますが、コストの安さだけで選んでしまい、
結局空室が長期間埋まらなかった、家賃を大きく下げることになった、
ということになれば利益の最大化はできません。


また賃貸経営は基本的には長期で行うものになりますので、
本当に信頼できて気持ちよく取引できる会社および担当者を選ぶべきです。


もしすでに賃貸経営をされていて、
管理会社や担当者に不満があるようであれば、
今回ご紹介したポイントを参考に管理会社の変更を
検討されても良いかもしれません。



 

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