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物件管理は自身でもできますか?

2019年2月8日(金)

〈はじめに〉


賃貸不動産の管理には、
物件を自主管理する方法と
管理を外部(管理会社)に委託する方法の2種類があります。


外部委託の場合、
管理会社に支払う手数料を懸念される方もいると思いますが
当社は専門家に任せることを推奨しています。


今回は、自主管理の難しさと
管理会社を利用するメリットについて考えます。


 


〈24時間365日体制、自主管理には限度がある〉


すでに退職されている方、あるいは地主の方など
一部の時間的余裕がある方の場合は可能かもしれませんが、
本業のある方の場合は物件を自分で管理するのは
現実的ではありません。


多くの方は、
昼間の仕事中に賃貸仲介業者や
入居者から連絡が入っても
スピーディーに対応できません。


昼間だけでなく、
夜間に何かトラブルが発生した場合も同様、
即座に解決策を講じるのは難しいでしょう。


ところがオーナーとすぐに連絡が取れない場合、
入居者は不満を抱き、
最悪のケースでは退去につながる可能性があります。


まさに 24 時間 365 日体制で
入居者対応にあたらなければならないのです。


働きながら物件管理も行うという二足のわらじは、
質の高い管理を行うという点では
かなり難しいと思ったほうがよいでしょう。


仮に時間的余裕のある方が
自主管理をするにしても、
賃料回収や家賃交渉などの入居者対応、
日々の物件のメンテナンスといった
基本的な業務は自分でできるかもしれませんが、
入居者募集については
オーナー自身では難しいため
外部(賃貸仲介業者)に委託することになります。


そこまでして
自主管理にこだわる必要性はあるのでしょうか。
利点と言えば、管理会社に委託する手数料が
かからない点くらいと考えられます。


しかし、コストを抑えるために
自分で管理をするということは、
“手間なく投資・経営ができる”という
不動産投資のメリットが得られなくなります。


まして企業経営者や医師などの高収入の方の場合、
本業での時間あたりの報酬に比べると、
管理会社に支払う手数料のほうが割安です。


 


〈物件の所有と経営を分離させる〉


物件の管理会社に委託する方法の場合、利点は明確です。
管理運営面において一切の手間がかからない
ということです。


少し時間がかかることと言えば、
管理会社からの運用レポートや
入居者募集活動報告の確認、
リフォーム提案に対して実行するかどうかの判断
などになります。


管理会社に管理を委託するということは、
言うなれば所有と経営の分離です。


物件の所有者であるオーナーは
全株式を保有する株主と同じで
最終的な経営判断のみを行い、
その判断に基づき外部のプロフェッショナルが
オーナーの利益最大化のために業務を代行します。


パートナー選びさえ間違わなければ、
オーナー自身は本業に集中しながら
安定収入が得られる仕組みを構築できるのです。


 


〈さいごに〉


人口が増加していた戦後の高度経済成長時代は、
住宅が不足し、空室リスクを
それほど気にする必要はありませんでした。


ところが人口減少時代を迎え、
住宅の供給過剰にも陥っている現在は、
募集をかけるだけで
入居者が集まるような時代ではありません。


戦略的なリーシング(入居募集)活動、
費用対効果を考慮したリフォーム計画、
初期段階の購入物件の選定や、
節税(タックスマネジメント)など、
不動産投資で成功するために
考えるべき経営課題は多岐にわたります。


そうした経営面の努力を怠るとたちまち収益が悪化し、
不動産投資で成果をあげることができなくなります。


会社を存続発展させるために
経営面・財務面でのマネジメントが求められるように、
不動産投資においても適切な経営戦略が不可欠なのです。


いくら利回りが高く、
立地に優れている物件を購入できても、
その後の管理運営をしっかり行わなければ
期待する投資成果は上げられません。


だからこそ物件購入後の管理運営が大変重要なのです。
不動産投資が賃貸経営事業といわれる所以です。


不動産投資は管理運営をアウトソースできる体制が整っています。
信頼できるパートナーを味方につけて、
保有物件の管理運営を一任すれば、
あとは自動的に収入が入ってくる仕組み(=お金を生み出す装置)を
構築できるのです。



 

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