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物件を検討する際の正しい空室率の考え方とは?

2017年1月7日(土)

空室率20%というのは、過大に安全を見すぎです。
安全率を多く見積もるのは良いのですが、それでは良い物件が購入できなくります。

適正な負荷をかけて投資判断する必要があります。

当社の考えでは、年間空室率は5~10%程度見ておけば十分負荷をかけているとらえています。

ポイントは、すべてを年単位で計算するということです。

1K×10戸の物件をモデルとして考えてみましょう。

上記物件の年間貸し出し可能戸数は

  10戸×12ヶ月 = 120戸(年間)

年間空室率が20%ということは、年間延べ空室数は

  120戸×20% = 24戸

となります。

これは、つぎのようなケースとなります。

  2戸が12ヶ月間空室であった

  4戸が6ヶ月間空室であった

  6戸が4ヶ月間空室であった  

これはありえない状況です。むしろ明らかにエリア自体か管理手法に問題があるか、
事件・事故物件でないとまず現実的でないと考えられます。

一方年間空室率が10%の場合を考えてみましょう。

年間延べ空室数は

  120戸×10% =12戸

となります。   

具体的には、

  2戸が6ヶ月間空室であった

  3戸が4ヶ月間空室であった

  6戸が2ヶ月間空室であった

となり、ちょっと入居付けに苦戦する物件ではありえる想定です。

このように、適切な負荷をかけることで、正しい投資シミュレーションができ、
利益を生み出す優良物件を購入できるようになります。  

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