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物件の購入諸費用にはどのようなものがありますか?

2018年7月27日(金)

■はじめに


不動産投資では、購入時、保有時、売却時において
様々な諸費用が発生します。


たとえ利回りが高く魅力的な物件に出会ったとしても、
この諸費用を考慮しないで購入を検討することは
かなり大きなリスクとなります。


購入時の諸費用は一般的には、仲介取引の場合
物件価格の7%程と言われており、
例えば1億円の物件を購入する場合、
700万円程かかることになります。


今回は購入時における諸費用について
どのようなものがあるか説明します。


■購入時にかかるコストの種類


物件購入時にかかる諸費用として、
大きなもので4つあります。


①登録免許税
登録免許税は不動産を取得した場合、
所有権などの権利を登記する際に課される税金です。


固定資産税評価額が高い物件を購入した場合、
税負担が大きくなります。


登録免許税の税額は、課税標準×税率で算出されます。
税率は土地部分については2%
(軽減税率として平成31年3月31日までの間に
 登記を受ける場合は1.5%)で、
建物部分についても2%となっています。


②不動産取得税
売買により不動産を取得した場合は
不動産取得税が課されます。


不動産取得税=固定資産税評価額×4%


但し、特例により以下の通り標準税率が軽減されます。


土地及び住宅 3%(平成33年3月31日)
住宅以外の家屋(店舗など) 4%


不動産取得税の納税方法については、
取得後4カ月~6ヵ月くらいのあいだに
各都道府県から届く「納税通知書」を使用して
金融機関で納付します。


納期は各都道府県により異なります。


③不動産仲介手数料
仲介手数料は不動産会社から物件の紹介を受け、
売買の際に不動産会社へ支払う費用のことを言います。


(不動産会社が、仲介をするのではなく、
売主となる場合には仲介手数料はかかりません)


仲介手数料は売買価格によって異なり、
例えば売買価格が400万円超の場合は
【売買価格×3%+6万円+税】で算出します。


例)5,000万円の物件の仲介手数料
50,000,000×3%+6万円+税=1,684,800


④印紙税


印紙税は印紙税法で定められた
課税文書(契約書、領収書、手形など)に対して
課される税金です。


不動産取引においては不動産売買契約書や
金銭消費貸借契約書などが課税文書に該当し、
契約書の記載金額によって税額が決定します。


印紙税の納付は規定金額の印紙を契約書に貼り、
それを消印することによって終了します。


同じ契約書を複数作成する場合は、
1通ごとに印紙を貼る必要があります。
下記に、印紙税額の例を記載します。



※本表の金額は、軽減措置適応のものです


尚、建物の賃貸借契約書は、
課税文書には該当しないため、
印紙税は不要です。


土地の賃貸借契約書は必要となりますのでご注意下さい。


収入印紙は、法務局、郵便局、
一部のコンビニエンスストアなどでも購入可能です。


■その他のコスト


上述した諸費用以外にも、
司法書士手数料や抵当権の設定費用
(登録免許税、司法書士報酬)などが
初期費用としてかかります。


金融機関によっては、
融資手数料(融資金額の1~1.5%ほど)が必要な場合もあります。


また、物件によっては外壁塗装・屋上防水工事、
リフォーム代などもかかってくるため、
築古の物件であれば、
修繕費用を見込んでキャッシュフローが回るかどうか
考える必要があります。


■まとめ


このように、物件購入には物件価格以外にも
さまざまな諸費用が発生します。


各種税制の改定は定期的にあると考えられますので、
物件購入時は必ず確認しましょう。


購入時に必要な費用を正しく理解し、
魅力的な物件が見つかった時は、
諸費用を自分で計算し備えられるようにしておきましょう。


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