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物件のエリアを決めるときに気を付けることは何ですか?

2018年8月3日(金)

■はじめに


物件購入の際のエリア選定はとても重要です。


投資家の方々には
間違った基準でエリア選定をする方が
たくさんいらっしゃいます。


ありがちな誤りは
自分が住みたいエリアに狙いを定めてしまうことです。


関東では「吉祥寺」「恵比寿」「横浜」「目黒」「品川」など、
関西では「西宮北口」「梅田」「なんば」「千里中央」「夙川」
などが、住みたいエリアとして挙げられています。


どのエリアも、住む街として魅力は高いでしょう。
自宅購入の場合は、住みたい街に絞りこみ
お家探しをすることが通常です。
しかし、収益物件の場合は別です。


物件のエリア選定で
気を付けなければいけないことを解説します。


 


■人気エリア=投資に向いているわけではない


特に、物件購入代金の多くを融資で調達し
資産運用をしたい方にとっては
自宅購入時と投資時の
エリアに対する考えは全く異なります。


家賃が物件価格の高さに比例して高くなれば
投資対象として十分考えられますが
実際はそのようにはなりません。


まったく同じ物件が不人気のエリアと
人気のエリアにあったと仮定します。


物件価格が不人気エリアで5,000万円、
人気エリアで2倍の1億円で取引されている場合、


不人気エリアでの家賃が5万円なら
人気エリアは10万円か、といわれたら
そうではありません。


高くなってもせいぜい2~3万程度でしょう。


物件価格が高いのに、家賃収入が少ないと
利回りは低下します。
低い利回りの物件に対して、
金利3~4%の融資を受けて無理に購入しても
キャッシュフローは出ません


 


■人気エリアの物件は自己資金で買う


資産形成の初期の局面では、
自分の住みたいエリアと投資エリアは
切り分けて考え
投資効率の高さを重視して
物件を選定することが大切です。


憧れの場所に物件を所有するステイタスや
資産性のある物件を持ちたいという
気持ちもあるでしょう。


その場合は
まずは資産性を重要視せず投資をはじめ
物件を組み替えながら最終的に、
利回りは低いが資産性が高い
人気エリアの物件に
自己資金を多く投入し手に入れれば良いのです。


それこそが本来の資産形成の姿といえるでしょう。


不動産投資をはじめる際は、
物件エリアを、住みたい場所かどうかではなく
投資効率を重視して選ぶようにしましょう


 



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