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正しい『イールドギャップ』とは何ですか?②

2018年7月6日(金)

はじめに


不動産投資の判断指標のひとつである『イールドギャップ』。
この解釈を間違えて投資判断をおこなうと
想定通りのキャッシュフローが得られず
不動産投資を失敗することになってしまいます。


正しい『イールドギャップ』はどのように導き出せるのでしょうか??


 


必要な指標はこれ!


正しいイールドギャップを導き出すために必要な指標は
『ローン定数K』です。ローン定数Kの単位は%です。


これは金利と返済期間で決まる指標です。
総借入金額に対し、どの程度の割合で
元利返済しているのかを示します。


計算方法はこちらです。


ローン定数K=年間返済額÷総借入金額(残高) 【%】


 


総収益率FCRと、このローン定数Kの差が
正しいイールドギャップとなります。


 


イールドギャップYG=FCR-K


ローン定数Kの数式を見ると“年間返済額”とあり
融資期間の要素が入っていることがわかります。


同じ借入金利であっても、融資期間が長ければ
年間返済額は小さくなるので、
ローン定数Kも小さくなります。


ローン定数Kが小さくなれば、FCRとの差は大きくなります。


そのためイールドギャップを大きくとることができ
キャッシュフローが大きくなることにつながるのです。


 


イールドギャップを理解する場合
このようなとらえ方をしましょう


「不動産投資は金融機関との共同事業である」


これはどのようなことでしょうか。
例えば、一般の事業であれば
共同事業者から「出資」という形式でお金を出してもらい
プロジェクトの利益分配は当然出資割合に応じておこないます。


一方、不動産投資では「融資」という形式で
金融期間からお金を出してもらっているので
利益分配方法は融資割合に応じてではなく
別のルールがあります。


その分け方を決めるのがイールドギャップ なのです。


収益物件から発生する営業純利益(NOI)の
分配方法において、
借入から発生する部分のうちローン定数K%相当は
金融機関の編成にあてられ、
投資家は残りの部分であるイールドギャップYG%相当の
キャッシュフローを得る、となります。


 


次回は、実際にシミュレーションをおこない
イールドギャップの重要性を確認しましょう。


また適正な数値を理解しましょう!



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