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家賃滞納リスクを回避するには?

2018年11月9日(金)

■はじめに


不動産投資のリスクの中で、空室とともに
問題になりやすいのが「家賃滞納」です。


一般的には2~3%ほどの
入居者が滞納すると言われており、
例えば戸数100戸のマンションの場合、
2~3人の滞納者がいることになります。


家賃滞納の理由は、
ただ単に忘れているだけであれば、
連絡を入れればすぐに払っていただけることがほとんどなので、
まだ良いですが、
払う気があってもお金がない場合や、
中にはそもそも払う気がない滞納者の場合には
対応に頭を悩ませることになるでしょう。


 

それでは、
どのようにして家主は
「家賃滞納リスク」を回避すると良いのでしょうか。
具体的なリスクと合わせて、そのポイントをご紹介します。


 

■家賃滞納のリスク


実はこの家賃滞納は
「空室」よりも厄介なものになります。


なぜなら、会計上、入居者と賃貸借契約を締結している時点で売上が立ち、
家賃を回収できない場合は未収金に計上されます。


未収金とは、商品やサービスを提供し、
それに対する対価の支払いを受けていない債権のことです。


家賃を回収できていないにも関わらず、
売上は立っているため、帳簿上は「利益」となります。


その「利益」に対して、税金が発生するため、
納める必要があります。


 

また、立ち退き訴訟を起こすにも
3か月以上の滞納実績がなければならず、


訴訟を起こし、強制退去させることができた場合でも
10か月ほどはかかってしまいます。


その結果、本来、得られるはずだった家賃が回収できないうえ、


訴訟費用、強制執行代が30~40万円ほどかかるので
一人の滞納者を退去させるために


合計100万円近くの費用を負担しなければなりません 


このように、
家賃が回収できなければ、
大きな損害が出てしまうだけでなく、
家賃を支払ってくれない住人と
トラブルになってしまうケースも考えられるので、
きちんとした対策が必要となってきます。


■家賃滞納リスクを未然に防ぐ


入居申込があった際に滞納しそうな人を見極めて入居させない
ということが重要な対策の一つとなります。


 

当社では入居申込があった際は、
入居希望者へこと細かくヒアリングを行い、
厳しい目線で入居者を選定するようにしています。
その際のチェックポイントをご紹介します。


 

 《入居申込書に「嘘」はないか》
 最初のチェックポイントは、
 入居希望時に提出してもらう「入居申込書」です。
 通常、入居申込書には
 氏名・現住所・家族構成・勤務先・年収・引っ越しの理由などを記載します。


 その申込書の情報と入居希望者の状況に「矛盾」がないかを
 入居希望者と直接連絡を取り、入念に確認していきます。


 その際、特に注意したいポイントをいくつかお伝えします。


 

 ・ 転居前の住居の居住期間


 生活環境の変化により、
 引っ越すのは誰にでもあることです。 


 ただし、これがあまりにも頻繁であったり、不自然な場合には
 家賃滞納が常習化している可能性に加え、


 短期解約の可能性があるため気を付けましょう。
 もし、家賃滞納と退去を繰り返している入居希望者であれば、
 今回も同じ展開となり、家賃が未回収となってしまうことも予測できます。


 

 ・ 頻繁に離職、転職をしている


 長期間同じ職場で働いている方であれば、
 今後も継続してその職場から安定した収入を得られると


 判断しやすくなりますが、離職や転職が多いと
 収入面にも不安が生じることになります。


 

 ・ 支払い能力が低い


 支払い能力が低い入居者は総じて家賃滞納リスクが高いので、
 注意する必要があります。
 特に比較的家賃が高めの物件に対して、
 年収が低い入居希望者の場合は注意する必要があります。


 必ずしも年収の低い人全員が
 滞納する訳でもありませんが入居希望者としっかり話をして、
 総合的に判断することが大切です。


 

 ・連帯保証人との関係


 通常連帯保証にというのは、入居者と同等の支払義務を負うので、
 単なる保証人よりも義務が重くなっており、


 家賃の回収不能を生じさせにくくさせる役割を
 果たします。
 この連帯保証人がどういった職業をしており、収入が十分か、
 入居者希望者とどういった関係にあるのか、
 などを事前に調査することも重要です。


 

■もし万が一、すでに家賃滞納が発生している物件を購入した場合


収益物件の売買では、家賃が滞納あるいは遅延のままで
取引されるケースがしばしばあります。


その際、家賃回収を行う上で
当社では「第一印象」が大切だと考えています。



家賃滞納や遅延が発生している物件を購入した場合の
家賃回収のポイントとしては、滞納者、遅延者に対して


「新しい所有者・管理会社は毅然とした対応をするんだな」
と印象付けることです。


1か月程度の滞納や遅延であれば、最初の回収時の対応で
ほぼ正常の支払いサイクルに戻すことができます。



一般の入居者は自分が住んでいるマンションの
オーナーや管理会社が変わることに不安を覚えます。



特に滞納、遅延をしている人にとっては
「最悪の場合、追い出されるのではないか」と考えるはずです。


この心理をうまく利用することで、最初の1~2か月の間で、
毅然とした対応をとることで大部分の滞納は解消できます。


 

 《家賃保証会社への加入》


 入居条件として「家賃保証会社への加入」を
 必須にすることも対策の一つです。
 加入していれば、仮に滞納が発生しても


 保証会社に家賃を立て替えてもらうことができます。


 また、万が一家賃滞納や立ち退きについてトラブルになったときでも
 訴訟を起こしてくれますし、その費用も保証会社が負担してくれますので
 オーナーとしては安心できます。


 

■まとめ


家賃滞納リスクは、
不動産経営を行うすべてのオーナーに関わる問題です。
家賃を滞納しそうな入居希望者へ


きちんとヒアリングを行った上で可否を判断し、
もし家賃滞納が発生した場合は自身だけで対応しようとせず、
不動産会社や弁護士などの専門家へ相談の上、
対処を行うようにしましょう。


また、家主と入居希望者との間に
不動産会社が介している場合も多いと思いますが、
信頼できる不動産会社を選ぶことも大切です。


入居者を見つけてくれることは
家主にとってありがたいことですが、
無理をして入居付けを行い、


その結果、短期間で退去、家賃滞納
といった問題が起きては本末転倒になってしまいます。



あまりに審査を厳しくしすぎると、
優良な入居者も除いてしまう可能性もあるため、


上述したようなポイントを意識しながらも、
全体のバランスを見て
臨機応変に判断するようにしていきましょう。



 

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