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国内で不動産投資に適しているエリアはどこですか。

2018年8月17日(金)

■はじめに


不動産投資が活況を呈している昨今、
国内の各エリアで不動産投資事情は
異なってきます。


物件のエリア選定は
「投資に適しているか」という観点で
見極めることが大切ですが
全国的に見たときに
どのエリアが不動産投資に
適しているのでしょうか。


今回は現状の不動産マーケットと
各エリアの状況を解説します。


 


■不動産マーケットの現状


数年前からはじまった
政府の経済政策(アベノミクス)による期待感から
株式市場は一気に好転しています。


また、東京オリンピック・パラリンピックの開催や
カジノを含む統合型リゾート開発、
インバウンド需要などの影響で
東京を中心に地価が上がり続けており、
同時に収益物件の価格も上昇しています。


日本銀行によると


①不動産投資信託(REIT)向け融資の増加


②平成27年の相続税増税により
 活発化した土地活用・相続税対策
 における新築賃貸住宅への融資


③機関・個人問わず不動産投資への融資の急伸


を理由に、
金融機関の不動産向け融資は
バブル期を超えて平成28年に
過去最高を記録しました。


このように現在の不動産マーケットは
非常に盛んな状態です。


■収益物件を取り巻く状況


そのようなマーケットの中で、収益物件は
一般の個人投資家が購入する価格帯の物件も
価格が上昇し、
利回り低下が続いています。


全国的に値上がり傾向ですが
特に首都圏エリアはその動向が顕著です。


少し前であれば、
融資を受けての不動産投資であっても
十分キャッシュフローが
得られる物件がありましたが、
今では自己資金を多く投入しなければ
キャッシュフローが
回らない物件ばかりです。


家賃収入によるインカムゲイン狙いで
安定収入源の確立や
将来の資産形成を目標とする場合は、


現在の首都圏では
投資対象として適する物件は
少ないと言えるでしょう。


そのため、関東在住の多くの不動産投資家は、
利回りの低下を嫌って
札幌、名古屋、大阪、福岡などの地方の物件を
投資対象として見ています。


 


■地方の物件を検討する際に気を付けることは


首都圏における利回り低下を危惧して
地方の物件を検討される方が増加していますが
地方は地方でリスクがあることを
理解することが大切です。


一番のリスクは、将来の賃貸需要が
先細りするということです。


地方は相続税対策による
アパート・マンションの
建築ラッシュが続いています。


そのため、収益物件の数は増加し
反対に人口は減少する為
賃貸の需給バランスが
崩れていくことが考えられます。


そのため、
地方の物件に投資を考えられている人は
一定の都市規模があるエリアを
選定すべきです。


最低でも人口50万人以上で
できれば政令指定都市が望ましいでしょう。


しかし政令指定都市であれば
どこでも良いというわけではありません。
都市によっては需給バランスが
大きく崩れている所があるからです。


札幌と福岡は、多くの不動産投資ファンドや
REIT各社が進出して賃貸マンションの建設が活発です。
また、アパートビルダーも土地活用の営業を
積極的におこなっているため
すでに供給過剰の状態となっています。


一定の表面利回りは見込めたとしても
入居者獲得競争が激しく
空室率の上昇や入居者獲得費用が重くのしかかり
収益性が低くなる可能性があります。


それでは、不動産投資に適していると
考えられるエリアはどこでしょうか。
②に続きます。



 

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