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出口を取りやすい物件はどのようなものですか?

2018年11月2日(金)

■はじめに


不動産投資は運用中のキャッシュフローを重視している人は多いですが、
出口戦略を見据えておくことも重要です。


不動産投資では利益が最大化できるどこかのタイミングで「売却」し、
資産を入れ替えていくということが基本となりますが、
もちろん物件の特性や状況によっては「持ち続ける」という
選択肢もあります。


物件の売却時期を検討する際、様々な要素を考慮します。
まず、自身の収益を最大化するためには、
もちろん高値で売却できる相場であることが大事です。
それ以外にも、減価償却期間内や個人の場合は
長期譲渡の税率が適用となる5年以上保有後に売却することで、
手取りキャッシュフローの最大化が可能です。


但し、実際に物件を売却したくても、
買い手が見つからなければ意味がありません。
出口を考えるためには、売却時に買い手が
購入しやすい物件である必要があります。


今回は物件購入時に「出口の取りやすい物件はどのようなものか」
についてポイントをお伝えいたします。


■融資が付くかどうか


物件購入時に出口戦略を考えるうえで特に
「次の買い手の融資が付きやすい物件かどうか」
重要なポイントの一つになります。


では、融資が付きやすい物件とはどのようなものなのかというと
ポイントとして大きく3つあります。


1つ目は「土地値物件」です。


特に築古物件であれば、
土地値に近い価格で買うことができれば出口を取りやすいです。


土地値が付いていれば、金融機関としても融資を出しやすく、
また、上物に比べ土地は資産価値が落ちにくいです。


最後は上物を解体して建売用地としても売却できますし、
融資も比較的付きやすいため、そのまま収益物件として売却することも可能です。


但しいくら「土地値」であっても、
入居者のニーズがある場所であることは大前提となります。


2つ目は「物件の構造・規模」です。


物件の構造・規模によっても変わります。
木造と鉄骨造の物件は規模が大きくなると融資が付きにくく、
鉄筋コンクリート造は物件規模が大きくても融資付けは可能です。


例えば耐用年数を経過した築古木造の価格帯の目安としては、
1億円以下となります。


ですので、節税対策の築古物件で1億円を超えるような物件は融資が付きづらく
出口で苦戦する可能性が高くなります。


3つ目は「築年数」です。


売却時の物件の築年数が浅めであれば、
金融機関の融資期間が延びやすく、
次に買われる方が検討しやすいです。


例えば当社で手掛けている
新築木造物件は10年から15年の間で出口を見ています。


それぐらいであれば、次の検討者も
融資の期間をまだ30年ほどで引くことが可能ですし、
設備部分の減価償却期間15年を超えないので、
キャッシュフローとしても最大化することができます。


■まとめ


出口をとれるかどうかは
入口である購入時の初期設定
ほとんどが決まってしまいます。


ですので、出口戦略をおろそかにしてしまうと、
出口では安くしか売れず、大きく損をしてしまうことがあります
また、融資が付かず売却できないという可能性があります


購入時に出口戦略をきちんと明確にしたうえで、
保有期間から売却まで含めた収支計算をすることで、
正しい投資の判断をすることが可能となります。


 


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