土地活用で
収益を出す
ためのポイント
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収益を生み出す
正確なシミュレーション
一般的な事業計画書は満室賃料、かつ家賃下落がない前提で長期のシミュレーションが組まれています。
当社では、より正確な収益計算を行うために、経年に伴う家賃下落、空室率、修繕費用などを想定した上で、利益が出るかをシビアに見定めながら事業計画を立てています。
利回りの重要性
利回りは、その土地活用の効率性やリスクへの許容度、手元にいくらお金が残るのかを知るのに役立ちます。しかし見通しが甘いと、何らかのマイナス要因が発生すれば、想定していた金額から減るばかりか、逆に赤字になるケースもあるのです。一般的に使用される表面利回りには注意が必要です。
表面利回り=年間満室想定家賃収入÷建設工事費（消費税含）
- 年間満室想定家賃収入とは、1年を通してすべての部屋が満室状態であったときの総家賃収入を指します。満室でなければ、そのシミュレーションは成り立たないのです。
- 建築工事費は、建物本体の建築費用のみならず、付帯工事も含めた工事全体の費用を入れることが大切です。
正確なシミュレーションをするために押さえておくべき４つのキーワード
❶ 空室・滞納損失
賃貸経営において、空室や滞納による損失は必ず発生します。それらの損失を考慮したものを、実効総収入といいます。
実効総収入 = 年間満室想定家賃収入 - 空室・滞納損失
空室や滞納による損失がどの程度発生するのかについては、100％正確に予測することはできませんが、当社では空室や滞納による損失を2～5%と考えて算出しています。
❷ 運営費
入居者退去後は、一定の原状回復工事が必ず発生します。入居者の過失がない部分は建物所有者が修繕する決まりとなっており、また入居中にも室内設備や建物共有部分の細かな修繕も考えておかなければいけません。修繕関係の費用も含めた運営費は、収益性に大きく影響しますので、事業計画のなかでシミュレーションをしておく必要があります。実効総収入から運営費を引いたものを営業純利益（NOI＝Net Operating Income）として計算します。
営業純利益（NOI）= 実効総収入 - 運営費
❸ 金融機関への返済金額
NOIは、すべて現金で建物を建てた場合に、受取れる税引前のキャッシュフロー（CF）という捉え方ができます。実際には多くの土地オーナーは融資を受けて建物を建てるので、最終的な税引前CFは、金融機関への返済金額を引いた金額となります。
税引前CF = NOI - 返済金額
❹ 各種税金
収支計算を正確に行うためには、所得税や住民税といった税金のことも計算に入れておくべきです。税引前CF から、そうした税金を引いたものが税引後キャッシュフローとなります。
税引後CF = 税引前CF - 各種税金
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投資目線での提案
土地活用は不動産投資という考え方で、プランをご提案しています。
計画を作成する時に、特に重点を置いている項目は「総収益率FCR」「ローン定数K」「イールドギャップ」の3つです。
これらの数値も鑑みることにより、正確なシミュレーションが実現できるのです。
私たちが大切にする３つの指標
❶ 総収益率FCR（ Free and Clear Return）
FCR = NOI ÷ 総投資額（建設工事費＋その他諸費用）
営業純利益（NOI）を建設工事費（消費税含）にそのほかの諸費用（登記費用、不動産取得税、期中金利など）を加えた総投資金額で除算し求められる利回りです。
建物の建設工事費のみならず、土地活用を行う際にかかるすべての費用を考慮することが重要で、この値が土地活用プランにおける真の利回りを表します。
❷ ローン定数K
ローン定数Ｋ（％）= 年間返済額 ÷ 総借入金額（残高）
ローン定数Ｋは、金利と返済期間で決まる指標で、総借入金額に対してどの程度の割合で元利返済しているのかを示します。この数値が小さいほど負担が少ないといえます。借り入れに対する負担率のようなイメージをしていただけるとわかりやすいでしょう。
❸ イールドギャップ（YG）
イールドギャップ（ＹＧ）= 総収益率FCR - ローン定数K
「イールドギャップ（ＹＧ）」は融資により、土地活用の投資効率がどれだけ上がるかを把握できる大切な数値です。この値の大小でレバレッジ、言い換えると土地活用で投じた自己資金の効率の良し悪しをはかることができるのです。
土地活用のキャッシュフローを分解すると以下の形になります。
税引前ＣＦ＝自己資金×総収益率（ＦＣＲ）＋借入額×イールドギャップ（ＹＧ）
税引前ＣＦをより高めるためには、
①自己資金を増やす ②イールドギャップをより大きく取る
という2つの方法がありますが、②の選択が現実的です。そのため「より低金利で借りる」か「融資期間を長期にする」というローン定数Ｋを下げる方法を考える必要があります。
