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やまとのマンション管理

コラム

マンション管理会社とは?基礎知識からメリット・デメリットまでわかりやすく解説!

マンションの管理は、さまざまな要素を含む難易度の高い業務であるため、ほとんどのマンションでは管理会社に業務を委託しているのではないでしょうか。委託したとしても管理の主体はあくまでも管理組合であるため、マンション管理に関する知識は備えておく必要があります。

 

この記事では、マンション管理会社の管理方式や役割、種類や特徴を解説します。さらに、マンション管理会社15社の紹介や、良い管理会社の選び方も紹介する内容です。マンション管理に悩む管理組合の方は、ぜひ参考にしてください。

 

管理組合と管理会社の違い

管理組合とは、マンションの区分所有者で構成される団体のことを指します。マンションの共用部や設備の維持管理、会計等の事務管理などを目的としており「区分所有法」という法律に基づき構成されている組織です。そのため「区分マンションを購入した時点で管理組合の一員」といえます。

 

しかし、実際に日常の業務を行うのは組合員の代表である「理事会」のメンバーです。管理業務に加え定期的な理事会を行い、マンション管理について意思決定をしていきます。ここで問題となるのが「管理組合員はマンション管理のプロではない」という点です。

 

マンション管理は幅広い知識と経験が必要となる難しい業務であるため、管理組合だけでは適切な管理が難しいケースがあります。また、組合員は本業がある方がほとんどなので、時間的な余裕がないこともあるでしょう。そこで管理業務を委託するのが「マンション管理会社」というわけです。

 

マンション管理会社は、マンションの管理・運営を管理組合から受託します。マンションの適切な運営に重要な会計業務や、住民の暮らしやすさに関わる管理・点検が主な業務です。管理のプロに任せることで、マンションの状態にあった適切な維持・管理を行えます。

 

このように、管理組合は「マンションの区分所有者による管理の主体となる組織」であることに対し、管理会社は「管理組合からマンション管理を受託・代行する企業」という違いがあります。

 

マンション管理は自主管理と管理会社へ委託する方法がある

マンション管理は自主管理と管理会社へ委託する2つの方法があります。さらに、管理会社へ委託する際は「全部委託方式」と「一部委託方式」のいずれかを選択可能です。ここでは「自主管理」と管理会社の「全部委託方式」「一部委託方式」それぞれを解説します。

 

自主管理

管理組合がマンション管理を直接行う方法です。管理会社に業務を委託しないため管理費用が安く抑えられることや、マンション住民や管理組合の「管理に対する当事者意識が高くなる」というメリットがあります。

 

ただし、管理組合員が清掃や事務管理などすべての業務を行うため、管理組合への負担がもっとも大きな方法です。これに伴い、管理の質が低下したり組合員により質のバラつきが出たりする恐れがあります。

 

また「住民が高齢化すると継続が難しくなる」「後々になって修繕積立金が足りないことが発覚する」など、多くの問題が起こる可能性がある管理方法ともいえます。

 

管理会社

管理会社に委託する場合は、全部委託方式と一部委託方式の2つの種類があります。

 

全部委託方式


全部委託方式とは、マンション管理の業務を一括して管理会社へ委託する方法です。管理業務をすべて任せられるため、マンションの住民や管理組合の負担は少なくなります。

 

さらに、管理の質が理事会のメンバーに左右されないため「安定した品質のマンション管理が期待できる」ことや「設備の不具合やトラブルへの対応が迅速になる」などもメリットです。

 

ただし、他の管理方法に比べコストが高くなることや、住民・管理組合員のマンション管理への意識が薄くなりやすいなどのデメリットもあります。また、管理業務の内容が管理会社主導で決まることになるため、管理組合の主体性が低下するかもしれません。全部委託方式にする場合は「マンション管理の意思決定は管理組合にある」ことを、意識することが大切です。

 

一部委託方式


管理業務の一部だけを管理会社に依頼する方法です。管理会社が直接行う「事務管理業務」などだけ依頼し、その他業務は管理組合が行う場合や、それぞれの専門業者へ個別に委託する場合があります。

 

一部委託方式は全部委託方式に比べコストを抑えられることや、調整できることがメリットです。管理組合が管理業務を行うとコストカットできるのは当然ですが「専門業者への委託なら管理会社に委託する場合と変わらないのでは?」と感じる方もいるでしょう。

 

しかし、管理会社を経由して清掃業務や建物・設備の管理業務を委託すると、中間マージンが発生するため割高になります。とはいえ、専門業者の選定や発注、管理のスケジュール調整などの手間が増えるところが難点です。

 

それぞれのメリット・デメリット

前項でも紹介した通り「自主管理」と管理会社の「全部委託方式」「一部委託方式」にはメリット・デメリットが存在します。それぞれを比較し、適切な管理方法の選択にご活用ください。

 

 

メリット

デメリット

自主管理

・管理費用が安い

・管理組合の当事者意識が高まる

・管理組合への負担が大きい

・管理の質が低下しやすい

・問題が起こりやすく長期的に継続しづらい

全部委託方式

・管理組合の負担が少ない

・管理の品質が安定する

・トラブルへの対応が迅速になる

・管理費用が高い

・管理組合の当事者意識が低下しやすい

一部委託方式

・管理費用を抑えられる

・管理の質と費用のバランスを調整できる

・各専門業者の選定・依頼・スケジュール管理などが必要

・業者とのやり取りが煩雑になりやすい


 

全部委託方式で管理会社へ委託する方法が、もっともシンプルで管理の質も安定しやすいといえます。しかし、管理費の問題で難しい場合は一部委託方式を検討すると良いでしょう。自主管理においては、管理の質がとても良いマンションが多いものの、難易度が高いため相当な覚悟と責任感を持つ必要があります。徹底して管理できるのであれば選択肢に入りますが、マンション管理に時間や労力を使いたくない場合だと、基本的にはおすすめできません。以上のことを考慮し、状況・目的に合った方法を選択することがマンション管理の質を高めるために大切といえます。

 

マンション管理会社の変更は可能か

マンション管理会社の変更は可能です。現状の管理コストや管理業務の内容や質に不満がある場合は、管理会社の変更を検討した方が良いでしょう。

 

管理会社を変更することで「管理の質が上がったにも関わらずコストは下がる」なども考えられます。また、管理会社の変更をきっかけに、マンションの住民や管理組合員の意識が高まるかもしれません。

 

ただし、現状の不満を解決してくれる管理会社を選ぶ必要があります。複数のマンション管理会社から見積もりを取得し、契約内容とコストを吟味しなければなりません。

 

管理組合を変更する手順は以下の通りです。

 

  • 現状の問題点を明確にする
  • 複数の管理会社に見積もりを依頼し、現地調査を行う
  • 提案書・見積もりを確認し、プレゼンテーションを実施する
  • 内定後、重要事項説明を受けて総会を開き決議を取る
  • 現在の管理会社に解約を通知する
  • 新旧の管理会社で引き継ぎを行う

  •  

    このように、多くの手順を踏みながら進めなければなりません。しかし、マンション管理は住み心地や将来の資産価値を左右する重要な要素です。問題を解消してくれる管理会社に変更できるのであれば、検討してみることをおすすめします。

     

    マンション管理会社の役割

    マンション管理会社には事務や管理員業務、清掃業務、建物・設備点検業務など、さまざまな役割があります。それぞれの業務内容を把握しておくと、管理委託する際の役に立つためぜひ参考にしてください。

     

    事務管理業務

    マンション管理で特に重要なのが事務管理業務です。管理組合の会計や出納業務などに関わる「基幹事務」と、理事会・総会などの管理組合支援業務や各種検査の報告・届け出などのその他業務があります。

     

    基幹事務の具体的な内容は以下の通りです。

    • 会計業務
    • 出納業務
    • マンションの維持・修繕の企画、実施の調整

     

    下記3つが基幹事務と定められています。

    • 会計業務
    • 出納業務
    • マンションの維持・修繕の企画、実施の調整

     

    その他業務は以下の通りです。

    • 理事会・総会などの管理組合支援業務
    • 各種検査などの報告・届け出

     

    マンションの管理・運営に重要な業務なので、管理組合でも内容を確認しながら管理会社に任せると良いでしょう。

     

    管理員業務

    管理員業務には複数の作業が含まれます。具体的な業務内容は以下の4つです。

     

    受付業務


    マンションの受付業務の主な内容は以下の通りです。

    • マンション住民や外来者との応接
    • 備品管理
    • 官公庁との連絡業務
    • 住民への通知事項の掲示
    • 入退去届の受理

     

    各受付業務が適切に行われないと、トラブルの原因になります。また、住民や外来者への対応はいつ発生するかわからないため、管理組合で行うのは難しい業務です。

     

    点検業務


    大規模な保守点検業務ではなく、比較的簡単に実施できる点検のことを指します。点検箇所はマンションにより異なりますが、主に以下のような業務内容です。

    • エレベーターの点検
    • 共用部にある照明の点検
    • 分電盤の点検
    • 消防設備の点検

     

    点検業務を怠ると、設備不良の原因になることに加え、住民の迷惑になる恐れがあります。

     

    立会業務


    管理員業務における立会業務の内容は以下の通りです。

    • 設備の保守・点検を行う際の立会
    • 清掃業務の立会
    • 共用部の修繕工事を行う際の立会
    • ゴミ収集時の立会

     

    規模の大きなマンションの場合、保守・点検や修繕工事の立会にかなりの時間がかかることもあります。

     

    報告連絡業務


    報告連絡業務はマンション住民が共通の認識を持つために大切な業務です。具体的な業務内容は以下になります。

    • イベントや苦情などの定時報告
    • 緊急時の連絡
    • 業務日誌の記録
    • 入退去者の報告

     

    報告連絡業務は円滑なマンション管理に必要な業務になります。

     

    清掃業務

    マンションの共用部を清掃する業務です。大きく分けて以下3つの業務に分けられます。

     

  • 日常清掃業務
  • 定期清掃業務
  • 特別清掃業務

  •  

    日常清掃業務は、エントランスや階段、廊下などの共用部全般を清掃します。定期清掃業務は、専門業者に依頼して、日常清掃業務では落とせない汚れを年に数回の頻度で清掃する業務です。特別清掃業務は、定期清掃業務でも除去できない汚れを落とす作業を行います。

     

    建物・設備管理業務

    建物・設備の保守点検業務が主になります。定期的な点検業務を行い、建物・設備のトラブルを未然に防止するための大切な業務です。

     

    電気やガス、水道などの生活に重要な基幹設備や、エレベーターや警報機、消火器などの安全設備の点検が主になります。

     

    また、エレベーターや消防設備などの定期点検を義務付けられている設備は、有資格者が在籍する専門業者による点検が必要です。

     

    マンション管理会社の種類や特徴

    マンション管理会社には「ディベロッパー系管理会社」と「独立系管理会社」が存在します。それぞれ管理委託費、管理の品質などに異なる特徴を持っているため、把握した上で検討する必要があります。ぜひマンション管理会社選びの参考にしてみてください。

     

    ディベロッパー系管理会社

    ディベロッパー系管理会社とは、マンションの建築・販売を行うディベロッパーの子会社や関連会社のことを指します。大企業に多く、親会社が施行・販売したマンションの管理を行うことが一般的です。

     

    管理委託費


    ディベロッパー系の管理会社は比較的管理委託費が高いといわれています。なぜなら、大企業の子会社や関連会社というブランド力があるからです。また、グループ会社全体で利益を確保するため、管理委託費を安く設定することは基本的にありません。

     

    ただし、各種設備の点検等をメーカー系のメンテナンス会社に依頼することが多く安心感があります。そのため、管理委託費用の価格だけで必ずしも高いとはいえません。

     

    品質


    マンション管理の品質において、ディベロッパー系管理会社には多くの強みがあります。その理由は、ディベロッパーからマンションの情報を入手しやすいからです。

     

    マンションの設計や設備に関する情報を得やすいため、トラブルの際にスムーズな対応が期待できます。さらに、同じディベロッパーの似た仕様を管理した実績が多いため、管理の品質が安定しているのもメリットです。

     

    注意点は、親会社であるディベロッパーに対し、アフターフォローなどで強くいえないことや、安定した受注数があるため積極的な提案が不足する可能性があることです。これらの注意点はあくまでも傾向なので、すべてのディベロッパー系管理会社に該当するわけではありません。

     

    独立系管理会社とは

    独立系管理会社とは、親会社を持たない独立した管理会社のことです。マンション管理を専門としている会社が多く、ディベロッパー系と異なりリプレイス営業(管理会社の変更を促す営業)を積極的に行います。

     

    管理委託費


    親会社やゼネコンなどとの関係性がないため、管理委託費は比較的安く設定されています。ディベロッパー系に比べ安く委託できることが多いですが、大規模修繕工事などで利益を上げようとする可能性があるため注意が必要です。

     

    品質


    独立系管理会社はマンション管理を専門としているため、独自のサービスを持っていたり積極的な提案をしてくれたりします。

     

    ただし、ディベロッパー系に比べて建物への情報が不足し対応が遅れる場合や、コストカットを優先するあまり、管理の質が落ちる恐れがあるため注意が必要です。管理委託費用の安さは魅力ですが、管理の質は厳しくチェックしなければなりません。

     

    マンション管理会社 15社をご紹介

    マンション管理に定評がある15社を紹介します。大手からスタートアップまでを含め、安心して委託できる質の高い業者を紹介するため、管理会社選びの参考にしてください。

     

    1|やまとのマンション管理

    やまとのマンション管理は、大和財託株式会社が運営する「マンション管理における幅広い業務全般をサポートする管理会社」です。管理・修繕工事・会計など、各分野のプロフェッショナルが在籍しているため、質の高いマンション管理を総合的に行えます。

     

    マンション管理士による理事長代行・管理組合アドバイスも行っており、管理組合の人手不足・機能不全の解消も可能です。また、マンション管理に関するお悩みや要望をヒアリングし、マンションの状況を確認した上で最適な解決方法の提案を行えます。全部委託方式・一部委託方式どちらにも対応しているため、予算に合わせて管理委託を行えるマンション管理会社です。

     

    2|住友不動産建物サービス

    住友不動産建物サービスは、東京都に本社を構え全国に対応する管理会社です。2022年3月時点で「17万4,838戸」のマンションを管理しています。マンションにおける管理業務の総合的なサポートを可能としており、「SUUMO AWARD 2021【管理会社部門】関西」では総合評価で「最優秀賞」を受賞しています。

     

    迅速な業務遂行や誠実なフロント対応、管理人のホスピタリティなど、いずれにおいても高い水準のサービスを提供しているマンション管理会社です。

     

    3|積水ハウスGMパートナーズ

    積水ハウスGMパートナーズのマンション管理は、事務管理や管理員業務等の基本的な業務内容はもちろん、24時間緊急対応業務やコンシェルジュ業務など充実したサービス内容が魅力です。

     

    管理組合会計の専任者を配置し、管理担当者と相互チェックできる体制を整えることで、正確・安全な会計業務を実現しています。また、各種情報をデータベースで一元管理し、迅速な対応を可能としている管理会社です。

     

    4|スターツアメニティー

    スターツアメニティーは、創業50年を超えるスターツグループに属する住宅管理専門会社です。物件ごとに管理担当者を配置する「物件担当制」を採用しているため、意思疎通がとりやすくトラブル時の対応も安心して任せられます。

     

    また、大規模修繕に対応できる工事監督や専門の設計士が在籍していることで、幅広い作業の内製化を実現している管理会社です。さらに、営業所・店舗・自社運営のコールセンターをつなぐ共有システムにより、24時間常に情報共有を行い迅速な対応をしてくれます。

     

    5|大和ライフネクスト

    大和ライフネクストは、高品質を保つため独自の仕組みに力を入れたマンション管理会社です。フロントマネージャーが出勤できない場合でも問題なく対応できる「自社代行員」を組織しています。フロントマネージャーと同じ研修を受けた代行員がフォローするため、常に変わらない品質の管理が可能です。

     

    さらに「マンションに適した長期修繕計画を立案できる計画策定システム」を備えているため、現状に合わせて計画をカスタマイズしてくれます。

     

    6|日鉄コミュニティ

    日鉄コミュニティは2022年3月時点で「52,670戸」のマンション管理を行う管理会社です。マンション管理全般に対応していて、徹底した社内教育とサポート体制により管理員業務のプロを育成しています。

     

    日常の清掃に加え年に1〜2回実施する特別清掃や、ライフライン、エレベーター等の適切な保守点検作業など、居住者な安全・安心な生活のサポートをしてくれるマンション管理会社です。

     

    7|三井不動産レジデンシャルサービス

    三井不動産レジデンシャルサービスは、独自のマンション管理システムを構築している管理会社です。マンションの築年数や設備・仕様などの基礎データから、メンテナンスの実施状況までシステムに集約し、管理に反映させています。

     

    スペシャリストによる品質管理や建物保全、大規模修繕工事で、マンションの資産価値を守ってくれるマンション管理会社です。

     

    8|野村不動産パートナーズ

    野村不動産パートナーズは、高い顧客満足度を実現する管理会社です。マンション設備を再現した「職業能力開発校」認定の研修センターを完備しており、管理員・技術スタッフなど各部門のプロフェッショナルを育成しています。

     

    また、事務管理業務や修繕工事業務、コールセンター業務などで「品質マネジメントシステム国際規格ISO9001」を取得しているので、安定した品質の管理業務が期待できるでしょう。

     

    9|三菱地所コミュニティ

    三菱地所コミュニティは創業50年以上の歴史ある管理会社です。幅広いタイプのマンション管理実績を持ち、それぞれの特性に合わせた最適な提案をしてくれます。

     

    質の高い管理はもちろん、修繕工事を依頼する会社の選定や、運営にかかる経費削減の提案など、お客さまのニーズに合わせたサポートが魅力の管理会社です。

     

    10|旭化成不動産コミュニティ

    旭化成不動産コミュニティは、旭化成不動産レジデンスのカスタマーサービスと連携し、迅速かつ的確な対応を可能とするマンション管理会社です。管理員や清掃員の派遣、建物・設備の維持管理、理事会・総会のサポートなど、マンション管理全般に対応しています。

     

    さらに住まいのメンテナンス方法を説明する「ロングライフセミナー」や、管理組合が主催するイベントの支援など、コミュニティを大切にするマンション管理会社です。

     

    11|ナイスコミュニティー

    ナイスコミュニティーは、首都圏を中心に約1,500棟、67,000戸のマンション・ビルを管理している管理会社です。マンションの快適さを維持するために、専門性の高い技術者が定期的に保守点検業務を行います。

     

    夜間・休日の緊急対応にも、自社の社員が受付を行うため、適切なアドバイスやスムーズな対応が可能です。また、各種設備の故障などは、警備会社と連携し被害を最小限に食い止める対応をしてくれます。

     

    12|長谷工コミュニティ

    長谷工コミュニティは2022年3月時点で「38万2,174戸」のマンションを管理している管理会社です。豊富な管理実績や蓄積したノウハウがあるほか、長谷工リフォームや長谷工コーポレーションなどの技術力を活かしたサポート体制があるため安心して管理を任せられます。

     

    また、管理内容や修繕計画、設備のグレードアップなど、マンションの資産価値を維持・向上させるための提案を積極的に行ってくれます。大規模修繕工事の検討から工事完了までのコンサルティングにも対応しているため、長期的なマンション管理を安心して任せられるマンション管理会社です。

     

    13|東京建物アメニティサポート

    東京建物アメニティサポートは、住まいサーフィン調べの「管理会社満足度調査ランキング2021」で第1位を獲得しているマンション管理会社です。技術進化による暮らしやすさの向上を実現するために、リニューアルプランを提案してくれます。

     

    また、マンションの資産価値を維持・向上するために、エントランスのリニューアル工事やセキュリティ強化などのバリューアップメニューも用意しているマンション管理会社です。

     

    14|大成有楽不動産

    大成有楽不動産は、管理組合とのコミュニケーションを図り「マンションの特性に合わせたサポート」を提供してくれるマンション管理会社です。管理業務全般はもちろん、コミュニティ作りや防災対策への積極的な取り組みも行っています。

     

    マンション管理に重要な「管理組合会計」には、資金の流れをクリアにする優れたシステムを備えているため安心です。会計ごとに講座を開設しているため、はじめて監事をする方でもスムーズに会計監査が行えます。

     

    15|明和管理

    明和管理はオリコン顧客満足度2022で「継続意向90.6%」のマンション管理会社です。管理組合支援から管理員業務、設備保守、緊急対応など総合的にマンション管理をサポートしてくれます。

     

    管理組合運営に重要な管理費、修繕積立金等の出納業務や会計業務、その他運営に関わる複雑な作業も、専任のマネジメントスタッフがサポートしながら継続的に改善を行うマンション管理会社です。

     

    良いマンション管理会社の選び方

    令和3年度末に行われた国土交通省の調査では、マンション管理会社の登録数は「1,934社」もあると報告されています。多くの業者がいる中、管理の質がよくコストパフォーマンスの良い管理業者を見分けるのは難しいものです。

     

    しかし、いくつかのポイントを押さえて管理会社を選定することで、良い管理会社を見極めることができます。

     

    良いマンション管理会社を選ぶための前提として、複数の管理会社に見積もりを依頼し、管理内容と費用を比較することは必須といえます。一つの管理会社からの提案だけで、優良業者であるかの判断はできないからです。

     

    まず、管理担当者の資格や管理経験が十分にあるか確認します。管理業務主任者などの資格を取得しているか、経験年数・担当物件数なども細かく確認しましょう。また、候補の管理会社が現在管理している物件を確認するのも有効な手段です。マンションの住民と話をする機会が持てるとより参考になります。

     

    マンション管理士にアドバイスを求めることも、良い管理会社を選ぶための効果的な方法です。専門家の目線で、契約内容や管理委託費用が適切であるか判断してくれます。

     

    他にも、長期修繕計画や管理規約の定期的な見直しを行ってくれるか、滞納者へ適切な対処をしてくれるかなど、さまざまな項目を評価していきましょう。良い管理会社を選定できると適切なマンション管理を長期的に実現できるため、建物・住民どちらにも大きなメリットになります。

     

    当社マンション管理士のひと言

    「マンションは管理を買え」と言われることがありますが、マンションの管理は自分たちで行うものです。管理会社へ業務を依頼することも所有者の集まりである管理組合の判断です。しかしながら、マンションは共同住宅ですので、個人の考えだけで物事は進みません。自分たちのマンションをどのようなマンションにしたいのかを考え、自身にあったマンションを選んでいくことも必要です。

     

    まとめ

    マンション管理会社への管理委託は、適切なマンション管理を行うための有効な手段です。すべての業務を委託することや、一部の業務のみ委託することもできるため、マンション管理の状態や管理組合の状況に適した選択ができます。

     

    また、現状の管理会社に不満のある場合は、管理会社の変更も可能です。解決したい問題を明確にし、複数の管理会社の中から目的に合うところを選択しましょう。

     

    解説した管理会社の種類や特徴、おすすめの大手管理会社15選も参考に、満足度の高いマンション管理会社を見つけてみてください。

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