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マンション管理の業務とは?管理会社へ委託する場合と自主管理の違いについて

マンション管理業務

マンション管理の業務とは?管理会社へ委託する場合と自主管理の違いについて

2021.12.10

分譲マンション管理の内容や、管理会社が何をしてくれるのかよく分かっていないという方も多いのではないでしょうか。
特に自主管理マンションの場合は、より不透明な部分もあると思います。

この記事では、「マンション管理会社の業務やメリット」を含め自主管理との違いについて解説いたします。
 
 

マンション管理とは

マンション管理とは一体どのようなものを指すのかを先にお伝えしていきましょう。
基本的には分譲マンションにおける一般管理業務全般になり、例えば共用部の清掃や設備点検などが当てはまります。
一般的に、管理業務全般をマンション管理会社に委託を行いますが、中には自主管理を行うマンションも存在します。
ここでは、そのマンション管理全般について詳しく解説していきます。
 

分譲マンションの管理について

先程もお伝えしたように、分譲マンションには以下の2通りの管理方法が存在します。
 
1. マンション管理会社による管理
2. 自主管理

マンション管理会社による管理は、一般管理業務全般もしくは一部を委託する形になり、清掃など一般的な事だけでなく、会計業務などの専門的な分野まで対応してもらえます。
自主管理に関しては、一般管理業務に対して管理組合の中で担当を決めて対応していく形になります。
そのため管理会社に対する費用は発生しませんが、管理組合の手間が多くなる為に多くの分譲マンションが管理会社へ委託する形を取っています。
 

分譲マンションの管理体制

分譲マンションの管理体制は2通りの管理方法が存在しますが、そのどちらも管理組合が主導しています。
なぜなら、自主管理は管理組合の組合員から組成される理事会が担当し、そしてマンション管理会社への委託も管理組合の理事会から委託されるからです。
 

管理組合とマンション管理会社の関係性

管理組合とマンション管理会社の関係性を一言で表すのであれば、業務を外注・委託している関係です。
管理組合が行わなければならない、広範な業務を委託化することで、分譲マンション所有者全員の手間を省いていると言えます。
ただし、後ほどご紹介しますが当然マンション管理会社にも良し悪しは存在します。

マンション管理会社の変更ご相談はこちら
 
 

マンション自主管理のメリット・デメリット

マンション管理全般の解説をしたところで、マンション管理会社に委託した方が楽なのは明らかですが、自主管理にもメリットは存在します。
 

自主管理は目に見えるコストが安い

自主管理は目に見えるコストが安くなる点が真っ先に挙げられます。
マンション管理会社の報酬に関しては、管理費に含められ、導入するとなると値上げは必須になります。
例え少ない金額であっても、各所有者の家庭事情から値上げには反対の声が少なからず出てきます。

しかし、目に見えるコストのみを見て、自主管理を選ぶのは時期尚早です。それは、目に見えないところで管理組合役員の手間がかかっている場合があるからです。

次の項目で説明します。
 

マンションの自主管理は手間がかかる

さて、マンションの自主管理をしていると以下のような業務を自らの手で行わなければならない点はご存知でしょうか。

・事務管理業務
・管理員業務
・清掃業務
・建物・設備管理業務 等

管理人を雇い入れてお願いするとしても、雇用関係全般を理事長以下が統括する必要が出てきます。
ちなみに、これらの業務を理事長や役員が行っていたとしても、現状では無報酬の管理組合の方が多いでしょう。

特に管理業務は会計や渉外など、労力がかかり専門性の高い業務も多く発生し、それを無報酬で行うのは「目に見えないコスト」として正確に認識しておく必要があります。
 
 

マンション管理会社を利用するメリット・デメリットとは

続いてマンション管理会社を利用するメリット・デメリットに付いて詳しく解説していきます。
 

管理会社への委託は時間の削減

マンション管理会社へ管理業務全般の委託をメリットとしては、手間の削減になります。
管理業務をプロが代行する為、今まで行ってきた業務が無くなり時間的余裕が発生します。
管理組合にとってのアドバイスなども行ってくれるなど、より良い管理組合の体制が整うこともあります。
また、会計業務や修繕計画書の作成など、専門的な知識が必要な内容も相談・依頼できるので多少コストが掛かっても、基本的にはマンション管理会社へ委託している管理組合が多いのが事実です。
 

ランニングコストの発生

当然ではありますが自主管理と比較するとマンション管理会社に委託することによってランニングコストがかかってきます。

ただ、メリットにも記載しましたが契約によっては管理組合のサポートも行ってくれますので精神的・時間的にも余裕がうまれることになります。
 

マンション管理会社が担う業務について

マンション管理会社が担う業務にはどのようなものがあるのか簡単に解説していきます。
ここに関する業務は、一部委託される場合と全部委託される可能性があり、契約形態は管理組合(分譲マンション所有者全体)とマンション管理会社間で行われる業務委託契約が締結されます。
 

事務管理業務

事務管理業務の基幹事務業務にはまず、管理費と修繕積立金の会計・出納業務があります。専門業者に任せることによって未納やヒューマンエラーを防ぐことができます。
また、督促に関しても遂行してくれる管理会社が大半です。
その他、マンションの維持・修繕の企画、実施の調整があります。
また、基幹事務業務以外には理事会と総会支援業務があります。
 

管理員業務

受付業務や共用照明等の点検、業者による設備点検の立ち会い、ごみ収集の管理などを行う管理員を派遣し業務を行います。
 

清掃業務

共用部の清掃、カーペットやタイルといった定期的な清掃を必要とする清掃業務全般の委託が可能です。
 

建物・設備管理業務

分譲マンションでは定期的な建物診断、修繕計画の立案、大規模修繕工事の立案など専門的な知識が無いと対応できない業務も発生してきます。
全面的なコンサルティングを受けられる管理会社も存在し、困ったときには何でも相談できるというのが理想的なマンション管理会社と言えるでしょう。
 

一部委託と全部委託の違い

ここまで様々な業務について紹介してきましたが、全ての業務を委託する場合と、状況によっては一部業務のみを委託するといったことも可能です。
各分譲マンションによって状況が異なるのが大半のため、まずは相談から行ってみてください。
 
 

マンション管理会社の変更はできるの?

お問い合わせとして、現状のマンション管理会社を変更したいが可能なのかという内容がありますがもちろんマンション管理会社の変更は可能です。
分譲マンションによって変更したい理由は様々ですが、「対応の悪さ」が一番ではないでしょうか。

その他にも、サービスに対しての価格面で不満を持っている。管理会社からのアドバイスがないなども挙げられます。
不満を持ちながら契約を続けていても、管理組合にとって良いことがなく最悪の場合マンション自体の価値が下がってしまう可能性もあります。
現在のマンション管理会社に対して上記のような不満があれば、他のマンション管理会社に相談してみてはいかがでしょうか。

大和財託は現管理会社からの変更手続きも承っております。
 
 

マンション管理会社を知って賢くコストカット

自主管理とマンション管理会社へ委託した際にメリット・デメリットについて解説しましたが、掛かるコストや労力の面などそれぞれに良し悪しがありますが、多くの分譲マンションが管理会社へ管理業務全般を委託もしくは一部を委託するという形を取っております。

時間というコストを削減できるのも一つですが、プロに任せることで管理組合のサポート及びアドバイスがもらえる点も管理会社に任せる大きな理由になります。
自主管理からの移行、現管理会社の変更を検討されている際はお気軽にご相談ください。

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