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自分に万一のことがあったとき、家族が生活できる不労所得を得られるようにしたい

自分に万一のことがあったとき、
家族が生活できる
不労所得を得られるようにしたい

開業医 J様
45歳 男性 東京都在住

家族構成 奥様、お子様4人
年収 3,000万円(給与収入) 別途奥様年収1,000万円
金融資産 1億円(現金 2,000 万円、有価証券 8,000 万円)
所有不動産 なし
医療法人 売上1億 5,000 万円、経常利益 4,000 万円

不動産投資をはじめる
きっかけ、経緯

7年前にクリニックを開業し、経営も順調なJ様。2年前に医療法人化を行い、今後は事業を広く展開していく方針ですが、自ら診察も行っていることか ら、ほぼ休みがない状態が続いていました。
医療法人としてはドクターを雇用していく予定ですが、一方でJ様に万一のことがあったとしても、ご家族が生活していけるだけの不労所得を得られる仕 組みを早期に構築しておきたいとの思いが強くありました。
J様は、もともと資産運用には興味があり、すでに取引先金融機関から紹介 された投資信託や一般株式への投資を行っていました。近年の株価上昇の影響から一定の含み益が出たため、そろそろほかの運用先をと模索しているなか、不動産投資に行き着いたそうです。
不動産投資をどこで行うかを検討した際、首都圏では資産性を求めると利回りが低過ぎる点をネックだと感じていました。一方、J様の出身地で実家もある関西圏であれば、立地が良いエリアでも利回り水準が高く、資産性と利回りの両方を実現できるという結論に至りました。
また、お子様が将来経済的に困らないよう、今のうちから相続を含めた対策をしておきたいとも考えていたため、要望としては相続税対策含め、不動産投 資で安定的キャッシュフローが得られ

目標と提案ポートフォリオ

目 標 ▶ 定量的なものは特別なし

提案ポートフォリオ ▶

[個人]減価償却の取れる中古物件を取得し節税を図っていく

[法人]出資者がお子様となる資産管理法人をお子様それぞれが新設し、
法人名義で取得していく
(出資金はJ様からの贈与にて賄う)

●購入物件1棟目
(兵庫県伊丹市、築27年、軽量鉄骨造1棟アパ-ト)

金額 9,000万円
満室想定家賃 900万円
購入諸費用 600万円
表面利回り 10.0% FCR(総収益率) 7.5%

【資金計画】
自己資金:600万円 借 入 金:9,000万円
(政府系金融機関、金利 1.4%、期間 20 年、ローン定数K 5.73%)
YG = FCR 7.5% - K 5.73% = 1.77%

1棟目は個人名義での節税用物件となりました。本書で紹介したとおり、 キャッシュアウトせずに経費計上できる建物および建物付属設備の減価償却を 利用し、不動産所得をマイナスとして給与所得と合算することで、所得税還付 および住民税の節税がかなうスキームとなります。
通常であれば税の繰り延べにしかならないのですが、J様のように高額所得者(所得税と住民税の合計税率 50%)の方の場合、5年以上保有してからの売却では減価償却費の 20%が税金となり、結果として減価償却した金額の30%(50%- 20%)が最終的な節税となるのです(厳密には土地取得にかかる利息は給与所得と損益通算できないため節税額は多少異なります)。

・税引前CF
税引前CF = 自己資金 600 万円 ×FCR 7.5% + 借入金 9,000 万円 × YG 1.77% ≒ 200万円

・本物件の課税所得
NOI:720 万円 - ローン利息 123 万円 - 減価償却費 1,260 万円≒ - 663 万円

・税引後CF
税引後CF = 税引前CF 200 万円 + 節税金額 330 万円 = 530 万円

本物件は5年間保有して売却するか、自身の資産管理法人に所有権移転する方針で運用を続けています。その他、J様は資産管理法人名義で2棟の物件を 購入。法人設立にあたっては、一度お子様に一定金額を贈与し、そのお金をお子様が出資する形で資産管理法人を設立しました。代表者をJ様、お子様が役員となります(贈与に関してはあとで問題が起きないよう 110 万円を超えるようにして贈与税を支払い、贈与契約書についても公証役場にて確定日付を押してもらっています)。
こうすることで、収益物件はJ様名義ではなく、お子様が保有する資産管理法人を介する形となる

今後の展開

J様には4人のお子様がいるので資産管理法人を最低4つ作り、それぞれ資 産価値が同等になるように収益物件を購入していただきます。J様の希望とし ては、資産性とキャッシュフローの両方を実現できる投資ということでした。 当社からの提案は、資産性を求めながらも一定のキャッシュフローが得られるよう、法人ごとに複数棟のポートフォリオを組成するということです。資産 性を求める物件とキャッシュフローに重きを置く物件、そして減価償却狙いの物件、というふうに目的を持って取得いただくよう、今後ともJ様の目標の実現に向けて購入から運用までサポートさせていただきます。

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事例紹介

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