登記簿情報は正しい情報ですか?

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物件を検討する際、「土地・建物登記簿」を確認することは必須です。
その登記簿から、土地面積や建物の築年数・構造・建物面積を把握することができるからです。

登記簿の中には昭和初期に登記されたものなど、古い情報も多くありますので、今回のご質問のように、その情報を信用して大丈夫なのか疑問視される方もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論から申しますと、登記簿に記載されている内容は「100%正しいとは言えません」

今回は物件検討において重要な資料である登記簿についてお伝えいたします。

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現地確認

登記簿の中には前述したような昭和初期に登記された古い情報があります。
一般的なイメージでも昭和初期の測量技術と現在の測量技術とでは雲泥の差があることは想像できます。
実際に登記簿に記載のある面積と実際に現在測った時の面積はかなり差があった事例もあります。

また、一般的には信じられないかと思いますが、登記簿に記載されている建物構造が実際と異なる場合が稀にあります。中でも「検査済証」がない建物については特に注意が必要です。

検査済証とは、建築基準法第7条第5項に定められたもので、建物が建築基準に適合していることが認めらえたとときに交付される書類のことです。つまり、検査済証がないということは、違法物件の可能性もあることになります。

実際に当社であった事例をご紹介いたします。

  • 大阪市内の人気エリア
  • 昭和60年築
  • 鉄筋コンクリート造
  • 検査済証なし

以上のような1棟マンションの売り情報がありました。
検査済証はないものの、表面利回り10%ということで、さっそく物件詳細資料を取り寄せました。

登記簿上は「鉄筋コンクリート造」なのですが、建築計画概要や竣工図には「鉄骨造」と明記がありました。
確かに、外観を見ても鉄骨造の可能性が高いと思っておりましたが、当時はタイル仕上げが多かった他、鉄骨造の外壁仕上げの定番であるALC板を確認することはできませんでした。

そこで、現地確認を行ったところ鉄骨造だということが判明いたしました。
どこを確認したのかというと「ユニットバスの点検口から天井部」を確認しました。
鉄筋コンクリートであれば天井がコンクリート、鉄骨造であればデッキプレートという鉄板になっています。

この物件の天井はデッキプレートでしたので、鉄骨造だと判別できました。

検査済証のある物件や新しく建てられた物件に関しては登記簿と相違ないですが、検査済証のない物件や古い物件は注意が必要となります。

さいごに

登記簿は物件を選定する上で必須資料です。
だからこそ、正確な情報かどうかを確認することが重要となります。

そのため現地確認を行うことで、物件資料からでは得ることのできない情報をつかむことができますので、是非物件資料を手に実際に見に行くことを強くオススメします。

物件調査について以前お答えしておりますので、是非ご参考ください。

▼物件調査の際には何を見ればよいですか?①
記事はこちら
▼物件調査の際には何を見ればよいですか?②
記事はこちら

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監修者

藤原 正明/大和財託株式会社 代表取締役CEO

昭和55年生、岩手県出身、岩手大学工学部卒。
三井不動産レジデンシャル株式会社で分譲マンション開発に携わり、その後不動産会社で収益不動産の売買・管理の実務経験を積む。
2013年に大和財託株式会社を設立。収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を関東・関西で展開。
中小企業経営者、土地オーナー、開業医・勤務医、高年収会社員などに対して多様な資産運用サービスを提供している。
自社設計施工により高品質ローコストを実現している新築1棟アパート・マンション、中古物件のリスクを排除した中古1棟リノベーション物件、デジタルテクノロジーを活用した不動産小口化・証券化商品、利益最大化を実現する賃貸管理サービスなどを、顧客のニーズに合わせて組み合わせて提案できることが強みである。
資産運用領域で日本No.1の会社を目指し日々経営にあたっている。

マッスル社長としてYouTubeでも活躍中。
書籍「収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則」や「収益性と相続税対策を両立する土地活用の成功法則」を発売中。

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