収益物件を活用して資産形成を考える場合、誰の名義で収益物件を取得するのか、という点が重要になります。
節税の面からみると法人を作って取得したほうがメリットは多そうですが、法人を作って維持するのにもコストがかかります。

法人と個人、または、家族名義など誰の名義で所有することが最も有利なのでしょうか。

物件の購入を何の為にするのか

収益物件を購入する際、様々な目的により物件・立地・名義などを選定します。

では購入する際、誰の名義で取得することがベストなのかを主な目的別にご紹介致します。

経営安定化

会社を経営されている方で、本業の法人の経営安定に目的を置く場合は、本業の法人名義とします。

会社経営には波がありますので、突発的な単年の大きな利益が出る時もあれば、大きく落ち込み赤字になる場合があります。こういった経営の波に対して、収益物件を保有しておくことで、本業以外にももう一つの収入の柱があるため、経営を安定させることができます。

単年で大きな利益が出た場合、その分法人税等がかかってきます。
それを収益物件の減価償却を大きくとることで、利益を圧縮し税を繰り延べていくことができます。

ただ最終的に物件売却時の利益に対して課税されてしまいますが、経営を行う上で年度ごとの手元に残るキャッシュは非常に価値のあるものといえますので、とても有効な手段といえます。

また、業績が大きく落ち込み、赤字になってしまう場合は、物件の保有年数にもよりますがその年に物件を売却することによって利益を出し、本業の赤字にぶつけることで相殺することができます。

赤字幅を減らすことはもちろん、売却益にかかる税負担を軽くして経営のマイナスを最小限にする役割も果たします。

本業の法人名義にすることで、減価償却を活用し税金のコントロールを行い本業の経営を安定させることができます。

個人で節税を行う

個人の所得税・住民税の節税に目的をおく場合は、個人名義で取得します。

個人名義で収益物件を取得するメリットは、物件保有期間中の所得税・住民税と売却時に適用される
譲渡税の税率のギャップを利用して税負担を軽減することができることです。

個人名義の場合、収益物件からの不動産所得は、ほかの所得と通算されたうえで課税される「総合課税」になります。

総合課税は累進課税の為、所得が大きくなればなるほど税率も上がります。

所得税と住民税の最高税率55％で考えた場合、仮に収益物件の減価償却で不動産所得が600万円の赤字が出れば、給与所得等と損益通算することで、節税効果はその55％である約330万円です。
（細かな計算は省略しています）

一方、収益物件の売却時に発生する税金は、他の所得とは別で課税して計算される「分離課税」となります。

収益物件を5年以上所有した後に売却する長期譲渡においては税率が20％となり5年未満の所有は短期譲渡で税率39％となります。

つまり長期譲渡税率が20％となった場合は保有時の税率が55％と比較して、35％ものギャップが生まれます。
このギャップを利用することで税金の繰り延べだけでなく、本当の意味での節税が可能となります。

長期のキャッシュフローを得ること

長期で賃料収入からキャッシュフローを得たいと考えるならば、自分よりも収入の低い家族の名義で収益物件を取得するほうが有利になります。

なぜなら、所得税は「総合課税」の為、高所得の方が取得するよりも、低所得の方が取得されるほうが全体の税率を低く抑えることができます。また、税率を下げる手段として、資産管理会社を設立し、法人名義で取得するという方法もあります。これは個人の税率よりも法人の税率が低いということと、家族を従業員とし給与を支払うことで所得の分散をすることができます。

家賃収入の額にもよる

目的に付随して、どのくらいの家賃収入があるのかも判断基準になります。

例えば、年間キャッシュフローが50万円程度の場合、節税を目的に法人化し、法人名義で取得することはお勧めはしません。なぜなら、以下のようなデメリットが発生するからです。

• 設立費用が15万円～30万円発生（合同会社・株式会社）
• 税理士費用が年間30万円ほど発生
• 法人住民税が発生（赤字でも最低年間7万円は必要）

以上のような諸費用が年間で発生してしまいます。（設立費用は1回のみ）
その為、利益が大きく減ってしまい、費用倒れするリスクがあります。

本業で法人を持たれている方は話が別ですが、新規法人にて物件を購入する方は、収益物件の規模や年間キャッシュフローも名義を検討する材料になります。

さいごに

購入する際の名義についてみてきましたが、収益物件は、名義を分散させ、複数保有することが可能です。
例えば3棟中、2棟は節税用に個人名義で、1棟は経営の安定化の為に法人名義で、というように複数の目的を組み合わせて活用できます。

収益物件を取得される際は「何を目的にするのか」を明確にしたうえで、誰の名義にするかを検討されることをお勧め致します。

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