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物件調査の際には何を見ればよいですか?②

2018年5月11日(金)

~前回まで~


物件を購入する前には、必ず現地を確認します。


前回のコラムでは、具体的に現地に行く際の準備物や
入居者目線で確認するポイントなどを整理しました。


前回のコラムはこちら


今回は、現地確認の際にプロが見るポイントをお伝えします。


 


●土地の状況


建物ばかりに目がいきがちですが、
土地の状況は非常に重要な項目です。


接道状況や形によっては土地の利用価値や
売却時の価格に大きく影響を与えることがあります。


土地の価値を下げる要素がないか、
隣地との紛争の種となる要素がないか
確認することが重要です。


また隣地との境界がきちんとされていないと
売買、建て替え時などのトラブルの種となるため
注意してチェックしましょう。


・敷地が道路に4m以上接道しているか
※敷地が道路に4m以上接道していない場合
 共同住宅の再建築不可


・前面道路の幅は何メートルか
※前面道路の幅が4m未満の場合、
 将来建替えする場合に、
 敷地の一部を後退させて
 道路を広げなければなりません(=セットバック)


・土地の形状(整形地か不整形地か)
 ※価格に大きな影響を与えます


・隣地との高低差があるか
 ※土溜めや擁壁工事が必要な場合は高額な工事となります


・土地の境界は表示されているか
 ※境界標は、コンクリート杭、木杭、プレート、
  鋲、ペンキなど様々な種類があるため
  図面などで確認


・物件から隣地に越境物がないか


 


●建物の外観、敷地


外観・内部についてですが、
「パッと見たときの印象」は最も重要です。


実際に仲介業者が入居検討者を案内した際は、
現地滞在は早ければ5~10分くらいになりますので、
その際の印象付けは非常に重要です。


加えて、共用部が綺麗かどうかなども見ておく必要があります。


また、築年数が経過している物件であれば、
すぐに外壁などの修繕工事が必要か、
何年後くらいに必要になりそうかどうかをチェックします。


その他下記ポイントを確認します。


・建物外壁のひび割れや、タイルの浮き沈み、鉄部の錆など
 ※実際に壁に触れてみて汚れや劣化などどの程度か確かめます。
  異常があるない関わらず過去の大規模修繕の履歴は確認します。


・物件の管理状況
 ※エントランスや階段、廊下、ごみ置き場など
  共用部はきちんと整理、掃除されているかを確認します。


・受水槽、貯水槽・浄化槽の有無
 ※ある場合は、メンテナンス費用がランニングコストとしてかかります


・消火器、自動火災報知機、誘導灯等の有無
 ※法定点検は所有者の義務ですが、ランニングコストがかわります


・敷地内に電柱はあるか
 ※ある場合は、収入が発生している可能性があります


・屋上に携帯アンテナはあるか
 ※ある場合は、収入が発生している可能性があります
  ない場合は、ケーブルTV等の費用負担がある可能性があります
・敷地内に自動販売機はあるか
 ※ある場合は、収入が発生している可能性があります


・ネット環境
 ※ネット費用がオーナー負担の物件も増えております


もし部屋の内部まで見ることができるのであれば、
お風呂やキッチンのタイプ等も確認します。


●まとめ
周辺環境はなかなか自らの力で変えることは出来ませんが、
建物や設備の状況などは変えることができます。


また、新たにかかる費用は、購入の際の価格交渉の材料となります。


現地調査を行い、ランニングコストと
将来発生する修繕費用を把握することで、
正しい投資判断をしていきましょう。


 



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