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物件を見極めるレントロールの見方とは?②

2018年9月21日(金)

■はじめに


賃貸経営は家賃収入を目的に行う事業なので、
年間家賃の多寡が収益物件の価格形成における
大きな決定要素になります。


そのため、物件選定の第一歩として
レントロール(賃貸条件一覧表)
の確認は不可欠です。


前回はその中でも一番重要な賃料に重点をおいて
レントロールの見方を解説いたしました。


前回の記事はこちら < https://bit.ly/2xdtD7N >


実際に高額の物件を例に
レントロールチェックを
解説いたしましたが、


それでは、割安物件の
レントロールチェックは
どうすればいいのでしょうか。


具体的に物件例をあげて
解説いたします。


物件価格5,000万円のレントロールを見てみましょう


データ:大阪市内、最寄駅より徒歩8分、1K(27㎡)×10戸、バス・トイレ別
価格:5,000万円
満室想定家賃収入:510万円/年
表面利回り:10.2%


空室が4部屋あったため、
売り主から売却の依頼を受けた不動産会社(売根付業者)が
想定賃料として1部屋あたり4万円(共益費込)で
レントロールを作成していました。



売主・現在の管理会社が
その条件で募集していたため、
そのまま当てはめたという印象です。


しかし、なかなか入居者が決まらない状況が続き、
賃貸の募集資料を詳しく見てみると
注目すべき点がありました。
募集条件に「保証金8万円」とあったのです。
入居付けがうまくいかない理由が分かったと同時に、
賃料を上げられる可能性もあると考えました。


エリアにもよりますが、
近年の傾向として単身者は
賃料よりも初期費用を抑えたいというニーズが強くなっています。


ですからこの物件では、
保証金をなくして初期費用を抑えることで
入居付けがしやすくなるととともに、
賃料を3,000円程度は上げれることが
周辺エリアの賃貸仲介業者へのヒアリングで分かったのです。


■保証金をゼロにして、賃料をマーケットに合わせて再設定


入居者が決まる可能性が低い条件で
もらえるかもしれない保証金を待つより、
確実に入居者が決まる条件で
収益を得たほうが良いのは明らかです。


「保証金8万円×4戸=32万円」が
入ればベストですが、
まずは入居者が決まらなくては
タラレバの話でしかありません。


それでは、マーケットに合わせて
賃料を3,000円上げ、保証金をゼロにした場合の
レントロールを見てみましょう。



賃料を3,000円上げて入居付けに成功したと想定すると、


年間で


3,000円×空室4戸×12ヶ月=14.4万円


の収益改善ができます。
利回りで割り戻すと
「14.4万円÷10.2%=141万円」です。


周辺エリアの相場利回りが
表面利回りベースで10.2%程度だとすると、
140万円安く購入できる可能性がある、
あるいは保有したあとに
利回りを上げることができるということです。


表面利回り10%の物件の場合、
賃料が1万円違うだけで
売買価格は120万円違ってくるわけですから、
不動産投資において賃料が重要だと
改めて理解できるでしょう。


レントロールを確認し、
賃料の相場観を養うことで、
ライバルが気づかない割安物件を
見つけ出すことができるのです。


■お勧めの判断方法とは


賃料の妥当性を
一般の個人投資家が判断するのは
なかなか難しいかもしれません。


そこでお勧めなのは、
物件周辺エリアの賃貸仲介業者に
意見を聞くことです。
エリアのマーケットを
熟知した賃貸仲介業者なら
賃料の相場を理解しています。


当社でも入居者募集のための
リーシング活動(入居付け)を行う際、
各エリアの賃貸仲介業者に足を運んで
関係づくりに力を入れると同時に、
相場観などのヒアリングを続けています。


収益物件の購入を検討している方は、
ぜひ定期的に賃貸マーケットを
把握することをお勧めします。


 


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