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正しい『イールドギャップ』とは何ですか?④

2018年7月20日(金)

◆はじめに


不動産投資の判断指標のひとつである『イールドギャップ』。
正しく理解しないまま投資判断をすると
想定通りのキャッシュフローが得られず
不動産投資で失敗することになってしまいます。


 


①、②、③では、
イールドギャップの正しい意味と導き方の解説と
具体的なシミュレーションをおこないました。


〈前回の記事はこちら〉
 https://bit.ly/2NMgsC6


物件保有期間中のキャッシュフローを高めるには
イールドギャップを大きくとることが必要です。


それでは、どれくらいの数値を目安にすれば
良いのでしょうか。


今回は、イールドギャップの適正値を解説します。
大きいほうが望ましいイールドギャップは、
最低何%必要と考えればよいのでしょうか。
適正値の目安を押さえておきましょう。


 


■投資判断指標は状況により変化する


前提として、イールドギャップは
投資の初期段階の判断で用いる指標です。
イールドギャップを含むさまざまな投資指標は
あくまでもその時点での値であり
時間の経過とともに変化します


総収益率FCRは時間経過とともに
家賃下落や空室率の増減によって変動します。
ローン定数Kは、金利が上昇したり
元金返済が進むと数値が上がります。


多くの方は
「元利均等返済(金利変動がなければ返済期間中の
 返済金額は一定)」
という借り方をします。


それに対して借入残高は年々減少します。


ローン定数Kは購入初期が一番低く、
借入金の返済が進むにつれて毎年上昇していく値です。
投資の初期段階の指標とはそういう意味です。


■イールドギャップの目標数値は?


これを踏まえて、よくある投資条件で判断基準を考えると・・・


投資家の多くの方々は
不動産投資をする際、フルローンやそれに近しい借入を
考えると思います。


当社ではリスクを抑える観点から
一定以上の自己資金の投下を推奨しています。
また投資効率を良くするため
自己資金が大きくなりすぎないことも重要です。


それでは、フルローン・オーバーローンで物件を購入する場合
どのくらいのイールドギャップを目標にすべきでしょうか。


当社では
「1.5~2.0%」以上確保できるのが望ましいと考えています。


全額を借入する場合(オーバーローン)、
総投資金額1億円、イールドギャップ2.0%の条件で
税引き前キャッシュフローが200万円になります。


 


■絶対守らなければいけない数値ではない


この数値をとらなければ
投資対象になり得ないというわけではありません。
自己資金を多めにいれて
FCRからのキャッシュフローを多くとるという方法があります


または、保有期間中のキャッシュフローは薄くなりますが
潜在キャッシュフローである元金返済は進むため
保有中のキャッシュフロー目的ではなく
売却時のキャッシュフローを沢山得る投資であれば
イールドギャップが多少基準値を下回っても
よいこともあります


しかしその場合は、空室や滞納損失・修繕費用などに備えて
手元に一定のキャッシュを保持しておくことをおすすめします


イールドギャップの適正値は、あくまでも判断材料のひとつです。
物件ごとに個別の判断が必要にはなりますが、参考にしてください。


 



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