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正しい『イールドギャップ』とは何ですか?③

2018年7月13日(金)

◆はじめに


不動産投資の判断指標のひとつである『イールドギャップ』。
この解釈を間違えて投資判断をおこなうと
想定通りのキャッシュフローが得られず
不動産投資で失敗することになってしまいます。


 


前回①と②では、イールドギャップの正しい意味と導き方を
解説しました。


 


前回の記事はこちら


https://bit.ly/2KRJMbQ


 


前回の記事では不動産投資を「金融機関との共同事業」と再定義しました。
不動産投資では「融資」という形式で
金融機関からお金を出してもらっているため
利益分配方法は融資(金額)割合に応じてではなく、別のルールがあります。


その分け方を決めるのがイールドギャップです。


 


収益物件から発生する営業純利益(NOI)の
分配方法において、
借入から発生する部分のうちローン定数K%相当は
金融機関の返済にあてられ、
投資家は残りの部分であるイールドギャップYG%相当の
キャッシュフローを得る、となります。


 


今回は、具体的な数値を用いてシミュレーションをおこないます。


 


 


■シミュレーション


【条件】
物件価格   9,500万円
購入諸費用  500万円 ※総投資金額:1億円
総収益率FCR  8.0%
借入金額   9,000万円 (金利:3.5%、借入期間:25年、ローン定数:6.0%)
自己資金   1,000万円


→営業純収益NOI は800万円(FCR8%)となります。(総投資額10,000万円×総収益率FCR8%=NOI800万円)


 NOIを融資割合で分解すると


 借入部分   ・・・720万円  800万円×(9000万円/10,000万円)
 自己資本部分 ・・・80万円  800万円×(1000万円/10,000万円)


 


 自己資本部分から発生した80万円に関しては、


 そのまま投資家が受け取れるお金となります。


 借入部分から発生した720万円について、


 投資家と金融機関でどう分配するかを決めるのがイールドギャップです。


 


 イールドギャップYGは


  YG = FCR 8.0% - ローン定数 6.0% = 2.0%


 となります。


 つまり投資家が受け取れる借入部分から発生したお金は


  借入9000万円 × 2.0% = 180万円


 となります。


 よって、本物件から受け取れるキャッシュフロー(税引前)は


  自己資本部分CF + 借入部分CF
 
  =1,000×8% + 9,000×2%
  =260万円 


 となります。


 


不動産投資のCFを分解すると


税引前CF=自己資金×総収益率FCR+借入額×イールドギャップYG


となることがわかります。


 


 


■キャッシュフローを高めるには?


投資家がキャッシュフローをさらに高める方法は2つあります。


1つ目は、自己資本(自己資金)部分を増やす方法、
2つ目は、イールドキャップをより大きくとるという方法です。


しかし、1つ目は、追加で出せるお金があるのであれば
他の物件の購入時に投下したほうが
よりキャッシュフローを得られるため選択肢からは外れます。


 


そうなると、2つめの方法が良いということになりますが
イールドギャップを大きくとるということは
言い換えるとローン定数Kを低くすることになります。


 


そして、ローン定数を低くするためには
より低金利で借りるか、借入期間をより長期にする
ということになります。


 


融資期間を長くとる際には注意点があります。
それは、返済期間が長いため元金債務が減りにくく、
売却の出口を取るときには残債金額に売却価格が影響を受ける
という事です。


 


正しいイールドギャップが理解できると
融資を受けての不動産投資で
キャッシュフローを最大化させて、
投資パフォーマンスを高める方法を
正しく選択できるようになります。


次回は、イールドギャップの適正値を解説します。


 



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