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正しい『イールドギャップ』とは何ですか?①

2018年6月15日(金)

■はじめに


金融機関からの融資を受けて物件を購入し
不動産投資をおこなう場合、
NOI、FCRと同じく重要な投資判断指標が
『イールドギャップ』です。


NOIとFCRの説明はこちら↓↓
〈Q&A 不動産投資の投資指標とは何ですか?〉
 https://bit.ly/2JyZBDF


イールドギャップの意味を正しく理解し
適正な投資判断をしましょう。


■表面利回りと金利の差 ではありません!


不動産投資関連の書籍などでは
イールドギャップは
「物件の表面利回りと借入金利の差」のことで
表面利回りが高くても、借入金利が高いと
その差が大きくないため利益が残らない
などと書いてあります。
(表面利回り10%の物件を購入し
融資を金利3.0%で受けた場合
イールドギャップは7%となります)


しかし、この解釈は間違いです。


融資を受ける際に金融機関から提示される条件は
「融資金額」「金利」「返済期間」の3つです。
この3つの条件から、月々の返済額が決まります。


しかし、上述のイールドギャップの解釈では
返済期間の要素が入っておらず
それでは投資判断を誤ってしまいます。


 


■間違った解釈でシミュレーションをすると・・・


以下の物件を例題とします。


 物件価格   1億円


 年間家賃収入 1,000万円(表面利回り10%)


 借入金額  9,000万円(金利3.0%、返済期間10年)


 年間返済額  1,040万円(元利均等返済)


間違った解釈でシミュレーションをすると
イールドギャップは7%になります。
しかしこれではインカムゲインを狙ったときには


投資対象にはならないのです。
簡単に計算してみましょう。


【計算条件】


 空室・滞納損失:年間家賃収入の5%


 運営費:年間家賃収入の20%


 


 実効総収入=950万円 (1,000万円―1,000万円×5%)


 運営費=200万円 (1,000万円×20%)


 NOI=750万円 (実効総収入950万円―運営費200万円)


 税引前CF=▲290万円 (NOI 750万円―年間返済額 1,040万円)


 


結果、税引前CFはマイナスとなってしまいました。
イールドギャップを間違って解釈すると
正しい投資判断をすることはできないのです。


正しい投資判断のための正しいイールドギャップは
どのように導き出せるのでしょうか。


正しいイールドギャップの計算方法と目標とする数値は
正しい『イールドギャップ』とは何ですか?② 
にて解説いたします。


 



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