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リフォームを検討していますが、どこを重視すべきですか?

2019年12月27日(金)

【はじめに】


入居者が退去した際に発生するリフォーム、どの程度実施するか迷う場合はありませんか?


大幅なリフォームを行うことで、賃料が高くとれたり、入居者が早く決まったりとメリットはありますが、
その分、高額なリフォーム代がかかってしまいます。


逆に、リフォーム代を抑えようとし過ぎると、賃料が下がったり、空室が長引いたりしてしまいます。


今回は、賃貸経営を行う上で目指すべき満室経営、収益の最大化の観点で、
やるべきリフォームについて見ていきましょう。


【リフォームの費用対効果と重視すべき点】


まず、リフォームの考え方で重要なのは、費用対効果です。


過度なリフォームを行い、賃料が高くとれたとしても、リフォーム代が高額過ぎて、
リフォーム代を回収するのに、長期間かかっては意味がありません。
賃料を上げることも大事ですが、リフォーム代と賃料のバランス、費用対効果を考えて行う必要があります。


1つ事例をご紹介いたします。


■部屋のスペック
・間取り:1K
・広さ:18㎡
・3点ユニット


①賃料維持のリフォーム
・賃料:35,000円(共益費込)
・リフォーム:20万円にて施工済(内訳:クロス・CF等の表装を中心に施工)
・広告料:2か月で募集(相場が2ヶ月)


②大幅なリフォーム
・賃料:40,000円(共益費込)
・リフォーム:150万円(内訳:3点ユニットをバス・トイレ分離、キッチン入れ替え等、大幅に施工)
・広告料:2か月で募集(相場が2ヶ月)


上記2パターンについて、比較してみます。
数字だけみると、②の方が賃料が5000円上げることができたので、リフォームする価値があったように思えます。


しかし、リフォームの費用対効果をみてみると、
・工事費用の差:130万円
・賃料の差:5000円


以上より、②は①に対して130万円を多く投資したことになり、具体的にどのくらいで回収できるのかというと、


130万円÷月5000円=260カ月
260カ月=約21年


利回りで計算すると、


年間6万円÷130万円=4.6%


投下資金を回収するために、20年以上もかかり、利回り換算で4.6%は、お世辞にも効率が良いとは言えません


よって、以上のようなリフォームは効率が悪いため、おすすめはできません。
では、費用対効果の良いリフォームとはどのようなものなのか。


当社の考え方ではありますが、
「同じ機能を持っているのであれば、見た目重視でリフォームする」
という提案を致します。


なぜならば、入居検討者が部屋の内覧するのに、だいたい5~10分で有りか無しかを判断されます。
つまり、内覧時に見るのは表面的なところで、それが入居の有無に繋がります。


例えば、単身者・同棲カップルをターゲットとした部屋のリフォームをする場合、当社はどういったリフォームをするかというと、


・壁紙や床材は白をベースに、1面のみアクセントを入れてデザイナーズ風に
・キッチンは交換せず、扉面をダイノックシートで綺麗に


以上のように、見た目を重視してリフォームを行うことで工事費用を抑えることができ、入居付けも容易になります。


【さいごに】


不動産投資を行う上で、物件を保有している限り、入居付けについては常に考えておく必要があります。
入居付けの施策としてリフォームは効果が高い反面、費用も発生します。


目先の賃料上昇や賃料下落を止めることだけに着目するのではなく、投下する資金に対する利回りや費用対効果を考えてリフォームを行い、収益の最大化を目指してきましょう。



 


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