大和財託株式会社

収益不動産の建築、購入、賃貸管理、売却、土地活用
あらゆるサービスを組み合わせお客様のベストな資産運用を実現します

HOME | よくある質問Q&A | 銀行の物件の評価方法について教えてください②

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

銀行の物件の評価方法について教えてください②

Question

<はじめに>


銀行がどういった基準で物件を評価しているか
を知ることは、非常に大切です。
自分では「評価が出る」と信じて持ち込んだものの、
銀行からの評価が全く伸びなかったということはよくあります。


また逆に、はじめから「評価が期待できない」
と決めつけてしまうと、
せっかくの購入チャンスをみすみす逃してしまう
可能性もあります。


銀行評価が出やすい物件は、
保有後の出口戦略も立てやすいため、
銀行がどういった基準で物件評価をしているのか
を理解することは非常に大切です。


前回は土地と建物の価値から評価する「積算評価」について
ご説明させていただきました。


前回の記事はこちら
http://qq3q.biz/NNfg



今回は物件が生み出す収益性から評価する
「収益還元評価」について
具体的な計算方法とともに説明いたします。



<収益還元評価について>
不動産の収益性に着目し、
将来得られる収益を現在の収益から割り引いて
物件を評価する方法です。


そのため、物件の生み出す収益力が高ければ
不動産価格も高くなり、
収益力が低ければ物件の価格も安くなります


収益価格を求めるには、下記の2つの方法があります。


※以下の計算式は一般的な考え方となり、
数値などは金融機関によりそれぞれ異なります。



①直接還元法


一期間(通常一年)の純収益を還元利回りで割り戻して
不動産の価格を算出する方法です。



 営業純利益NOI ÷ 還元利回り



【計算の前提条件】
・NOIを求める条件
 →空室率:20% 運営費:満室想定家賃20%


・還元利回り:エリアによる



【具体的な計算例】


 年間家賃収入:1,166万円
 還元利回り:7%


 (1,166万円×空室率20%-1,166万円×運営費20%)÷7%=10,000万円


還元利回りは金融機関によっても異なりますが、
都心部は低い還元利回り、
地方は高い還元利回りで計算されます。



②DCF法(Discounted Cash-Flow)
将来的に得られる利益と売却時の予想価格を
現在の価値に割り引き、
その合計を不動産の評価とする方法です。


DCF法は計算式が複雑なため、
考え方のみ紹介させていただきます。


例えば、毎月10万円の賃料が入れば
年間120万円になりますが、
今すぐに受け取れる120万円と
1年後に受け取れる120万円の資産価値が異なります。


今受け取れる120万円は運用で増やすこともでき、
120万円以上の価値になる可能性がありますが、
1年後に受け取る120万円は、
未来の収益のため不確実なものとなり、
今受け取れる120万円よりも価値が低く、
その分を割り引いて評価する必要がある、
というのがDCF法の考え方となります。


<おわりに>
積算評価や収益還元評価を知ることで、
金融機関から融資が付きやすい物件を
見分けることができます


そして、金融機関がどの評価方法を採用しているか
を把握できれば、
優位に融資戦略を立てることが可能です。


直接還元法であれば、計算も複雑ではありませんので、
ぜひ使いこなせるようにしてきましょう。

疑問は解消されましたか?不動産投資・賃貸経営に関するご相談はお気軽に!

CopyRight© 2013- , [ 不動産投資、収益物件は大和財託株式会社 ] All rights reserved