大和財託株式会社

収益不動産の建築、購入、賃貸管理、売却、土地活用
あらゆるサービスを組み合わせお客様のベストな資産運用を実現します

HOME | よくある質問Q&A | 銀行の物件の評価方法について教えてください

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

銀行の物件の評価方法について教えてください

Question

<はじめに>


銀行がどういった基準で物件を評価しているかを知ることは、非常に大切です。
自分では「評価が出る」と信じて持ち込んだものの、


銀行からの評価が全く伸びなかったということはよくあります。


また逆に、はじめから「評価が期待できない」と決めつけてしまうと、
せっかくの購入チャンスをみすみす逃してしまう可能性もあります。


銀行評価が出やすい物件は、保有後の出口戦略も立てやすいため、
銀行がどういった基準で物件評価をしているのかを理解することは非常に大切です。


 


<銀行の物件評価方法について>


銀行の物件に対する評価方法には大きく分けて


「積算評価」「収益還元評価」の2種類があります。


積算評価とは、その物件の土地の値段と建物の価格から評価する評価方法です。
対して収益還元評価とは、物件が生み出す収益性から評価する評価方法です。


具体的な計算方法とともに今回は積算評価について説明します。
※以下の計算式は一般的な考え方となり、数値などは金融機関によりそれぞれ異なります。


 


<積算評価について>


物件の土地の値段と建物価格から評価する方法で、下記の式で求められます。


土地=(相続税路線価×土地面積)
建物=(再調達原価×建物延床面積)×[残存年数÷法定耐用年数]
積算評価=土地+建物


「相続税路線価」とは、土地の相続税や贈与税を計算する際に使う価格で、
「公示価格」の8割が基本となっております。
相続税路線価はインターネットでも簡単に調べることが出来ます。
また、土地の立地や形状によって各金融機関が掛け目で調整を行います。


例えば、商業地は土地活用に制限が少ないためプラスで見られる傾向があり、
工業地は周辺に工場が建つ可能性があることからマイナスでみられる傾向があります。
土地の形状としては接道道路の幅員が大きく
正方形に近い土地のほうが評価は伸びやすい傾向にあります。


「再調達原価」とは、建物を新たに建築する場合に要する費用のことで、
構造によって単価が異なります。


 


再調達原価(㎡あたり)
【RC造】19万円
【重量鉄骨造】16万円
【軽量鉄骨造・木造】13万円


 


<積算評価の具体的な計算例>
■土地
面積:240㎡
路線価:1㎡あたり17万円
用途地域:第一種住居地域


■建物
建物構造:RC造
築年数:25年
建物延床面積:650㎡


土地積算評価:240㎡×17万円/㎡=4,080万円


建物積算評価:19万円/㎡×650㎡×(47年-25年)÷47年
       =5,780万円


合計積算評価:4,080万円+5,780万円
       =9,860万円


 


<おわりに>


銀行の物件評価方法を知ることが出来れば、
融資の引きやすい物件を見つけることが出来ます。
計算式自体は難しくないため、是非物件選定のご参考にしてください。


今回は積算評価を取り上げましたが、次回は収益還元評価について取り上げます。


疑問は解消されましたか?不動産投資・賃貸経営に関するご相談はお気軽に!

CopyRight© 2013- , [ 不動産投資、収益物件は大和財託株式会社 ] All rights reserved