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大和財託株式会社

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HOME | よくある質問Q&A | 金利上昇リスクはどのように対応すれば良いですか?

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

金利上昇リスクはどのように対応すれば良いですか?

Question

【はじめに】


不動産投資には空室リスクや修繕リスクなど
様々なリスクがありますが、
その中のひとつとして金利上昇リスクがあります。


収益物件を購入する方の多くが借入をされるため、
物件の利回りだけでなく、借入金利も重要となります。


今のところ、日本は政府がゼロ金利政策を導入し、
空前の超低金利の流れとなっていますが、
これが永遠に続くとは考えにくく、
中長期的に見れば金利上昇は避けられないと思ってよいでしょう。
金利上昇は避けられないと思ってよいでしょう。


もし、物件購入後に金利が上昇し
借入返済額が大きくなると、
最悪の場合、毎月の家賃収入より
返済金額が大きくなるといった状況に陥りますので、
金利動向は不動産投資を行ううえで
常に意識する必要があります。


今回は、金利上昇リスクへの対策について解説します。


 


【金利上昇への備え】


金利上昇リスクに対し、
不動産投資家が取れる対策は
「自己資本比率を上げる」「固定金利を選択する」の二つです。


教科書的な対策と思われるかもしれませんが、
金利をコントロールすること自体はできませんので、
仮に上昇した場合でも
影響を少なくすることで対策となり得ます。


一つ目の「自己資本比率を上げる」とは、
文字通り物件購入の際の自己資金の割合を増やし、
借入金の比率を下げることです。
そうすると、金利が上昇しても影響が抑えられます。
とはいえ、現実的には自己資金を多く投じられるのは、
潤沢にキャッシュを持つ一部の方だけでしょう。


さらにレバレッジの活用という意味では、
自己資金を増やすと
自己資金に対する投資効率が悪くなるという面もあります。


また、返済方法を
元利均等返済ではなく元金均等返済にし、
元金返済を低金利のうちに早期に進め
金利上昇の影響を少なくする方法も対策の一つです。


<< 元利均等返済と元金均等返済 >>


二つ目の対策は「固定金利を選択する」です。


現在の不動産投資向けの融資状況を見ると、
全期間固定金利を選択できる金融機関は
日本政策金融公庫など一部を除きほとんどありません。


多くは固定金利選択型となっており、
期限は3~10年間が一般的です。


金融機関によりますが、
変動金利と比べると金利水準は
固定期間によって 0.5 ~ 1.2%程度高くなります。
金利上昇リスクを考えると
10 年間固定金利型を選択することが正しいと思えますが、
そうとも言い切れません。


出口戦略、つまり売却する時期を考える必要があるからです。
固定金利型を選択した状態で一括返済をするとペナルティが発生します。
ある金融機関では借入残高の2%(税抜)となっています。


仮に1億円の借入残があった場合、ペナルティは 200 万円。
無駄な出費は極力避けなければなりません。


物件単体の要因やほかの保有不動産との組み合わせによるので
一概には言えませんが、3~5年固定型がベターです。


一般論として、
収益物件は5~8年間保有したのちに売却すると、
投資効率として一番良い結果が出やすい傾向があります。


保有する物件を
どのタイミングで売却するのかという出口戦略も考慮に入れ、
期間特約の付いた固定金利を選択することが
金利変動リスク対策の基本といえるでしょう。



【まとめ】


「自己資本比率を上げる」「固定金利を選択する」
のどちらを選ぶにしても、収入と返済の計画からして、
どの程度リスクを許容することができるかによって変わってきます。
金利が何%上昇したら毎月の返済額がどの程度、増加するかなど、
事前にシミュレーションしておくことが重要です。


また、そもそも物件の利回りが
十分なものを選んでおくということも事前の対策になりますので、
しっかりとキャッシュフローが出る物件を選ぶようにしましょう。

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