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よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

違法物件とはどのような物件ですか

Question

■はじめに
地方には、首都圏在住の投資家他の方では
考えられないような高利回りの物件が
沢山存在します。


ポータルサイトで関西の物件を調べると
利回りが一般相場よりも
高い物件が掲載されていることに
気が付くでしょう。


しかし大阪市内の人気エリアでも
12~13%程度の物件が売れ残っているのです。


掲載すればたちまちに売れてしまいそうですが
なぜ買い手がつかないのでしょうか。


それは「違法物件」だからです。
違法物件とは具体的にどのような物件か
解説します。



■違法物件とは?
違法物件とは、
建ぺい率・容積率がオーバーしていたり
防災設備が古かったり、
接道義務に違反しているなど
建築基準法や都市計画法、消防法のどれかに
1つでも違反しているもののことをいいます。


関西圏、特に大阪では建ぺい率・容積率が
オーバーしている物件が多く流通しています。
その多さは、半数程度が違法物件ではないかと
感じるほどです。


現在流通している違法物件は、
昭和の終わりごろから平成初期にかけて
収益を上げる常套手段として
関西でよくおこなわれていた習慣の名残です。


新築物件を建てる際は
建築基準法に基づいて設計し
役所に建築確認申請をします。


その時点で不備があれば見直しを指摘されるため
法律に基づいた設計が不可欠です。


しかし、建築確認済証が発行されたあと、
実際に建物を建築する段階になって
設計を違法に変更して
そのまま建ててしまう行為が
大阪を中心に関西で常態化していたのです。



■違法物件の事例
たとえば、5階建てマンションの1階を車庫、
2~5階を住居として申請するとします。


その場合、1階の車庫部分は容積率に算入されません。
(面積の制限はあります)


そして、建築確認済証が出たのちに
収益性を上げるために1階の車庫部分を
住居として違法に変更して建築するのです。


関西の不動産業者はこれを"車庫転"と呼びます。


1階の面積が50平米の物件で
1階が車庫だった場合は、
4台駐車が可能なので
1ヶ月の車庫代が1区画1万円とすると
合計収入は4万円になります。


しかしこれを住居に転用すれば
1室25平米の単身者向け住居を
賃料5万円で貸し出すことができ
1ヶ月10万円の家賃収入が得られます。
1階部分の収益性が2.5倍に上がるのです。


車庫転以外にも、部屋を横へ上へと
増やしていき、賃料収入を違法に高める方法が
とられました。



■違法な手段で収益性をあげているから利回りが高い
当時は完了検査を受ける意識が薄かったこともあり
そのまま多くの物件が違法建築の状態で
登記されていきました。


当社にも、容積率200%の土地に
鉄骨造の容積400%の建物がある
物件情報などが入ってきています。
場合によっては
利回り15%以上という物件すらあります。


違法物件は、
違法な手段で収益性をあげているため
その分利回りが高くなります。
そのため利回り12~13%の違法物件が
沢山存在しているのです。


それでは違法物件で購入検討は可能なのでしょうか。
次回は、違法物件で融資が引けるかどうか
解説します。

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