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HOME | よくある質問Q&A | 築古物件の購入で気を付けることは?②

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

築古物件を購入したいのですが、気を付けておくことはありますか?②

Question

~前回までの流れ~


前回は築古物件を購入する際に
検討するポイントを紹介させて頂きました。


今回は具体的な事例をもとに、
築古物件の購入パターンを
見ていきたいと思います。


前回の記事はコチラ⇒ https://bit.ly/2Hu4c6p


以下の物件の購入を検討しているとします。



~事例~


価格:4,000万円


利回り:10%(現況満室)


構造:木造


築年数:30年


積算価格:2,700万円


土地面積:135㎡(41坪)


土地実売価格相場:坪70万円


初期費用:250万円(仲介手数料、登記費用、不動産取得税)


※大規模修繕済の物件とする


築年数30年と、木造の法定耐用年数を
大きくこえています。


また、売却価格と積算価格にも乖離が見られます。


※積算価格とは?
土地の価格と、建物の再調達価格(物件を再度建設するときにかかる費用)
を合算した価格のこと


この物件の購入に際しての検討ポイントは大きく2つです。


1つ目は、融資づけです。
一見、法定耐用年数を大きくこえており、
金融機関の融資期間も伸びづらいように思えます。


しかし、価格が4,000万円と
比較的小規模であるため
金融機関からも「リスクを抑えて取り組みやすい」と判断され、
購入者の属性によって、
金利1%~2%前半、融資期間20年以上で
融資を出す金融機関があります。


金融機関側にとって
「いかにリスクを抑えた融資ができるか」は
融資を引く際の重要なポイントになります。


2つ目は、保有目的・出口戦略です。
築古物件を購入する目的の一つとして「節税」があります。
税金の計算上、短い期間で減価償却を大きく
とることができれば
不動産所得を赤字にすることができます。


個人で物件を取得した場合、
不動産所得と給与所得は確定申告の際に合算するので
最終的な課税所得を抑えることができ、
税引後キャッシュフローを多く残すことにつながります。


本物件の場合は、4年で減価償却し、
長期譲渡の税率となった時点で、売却をします。

またこの物件にはもう一つ、長期保有後、
解体し土地として売却をすることも可能です。


例えば20年程保有を考えておられる場合、
売却の際は、土地の実売価格で考える必要があります。


本物件の場合、
土地実売価格相場×土地面積-建物解体費用=出口の売却価格
→坪70万円×41坪-200万円(概算)=2,670万円



20年保有後に2,670万円程で売れると見込められれば、
出口戦略の見通しとしては問題ないと言えるでしょう。


 


~終わりに~
毎年築古物件への注目は大きくなっております。
築古物件は築浅物件と比べると利回りが良いので、
融資期間を伸ばすことが出来れば、
多くのキャッシュフローを得ることができます。
また、保有中に適切な修繕やメンテナンスを行えば、
一般市場でも価値ある物件として出口を迎えることも可能です。


様々なメリットのある築古物件を
資産形成の選択肢に入れて検討してみてはいかがでしょうか。


 


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