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HOME | よくある質問Q&A | 築古物件の購入で気を付けることは?①

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

築古物件を購入したいのですが、気を付けておくことはありますか?①

Question

≪はじめに≫


一般的に、築古物件は利回りが高く
物件購入を検討するにあたり、非常に魅力的に映ります。
しかし、築古物件は融資期間が伸びづらく、
また保有期間中の修繕費用も大きくなるため、
キャッシュフロー(インカムゲイン)が少なくなり、
思っていた以上に手残りが残らないということもしばしばです。


ここでは、築古物件でも融資が付きやすい物件を把握し、
購入の際に注意するポイントをしっかり理解することで、
高利回りの築古物件を取得し、キャッシュフローを得る方法
をお伝えいたします。


 


そもそも築古物件とは??


築古物件とは、築造後に相当の年数を経過している
アパート・マンションなどの物件のことです。


築古物件といえる経過年数は、
法定耐用年数の残存年数が少ない、
又は超えている物件で、
RC造なら築35年以上、鉄骨造なら築30年以上、
軽量鉄骨・木造なら築20年以上
おおよその基準となるでしょう。


尚、構造別の法定耐用年数は、
RC造:47年、鉄骨造:34年
軽量鉄骨造:27年、木造:22年となります。


 


築古物件の融資について


築古物件からキャッシュフローを得るためには、
築古物件でも融資を出してくれる
金融機関を理解することが重要です。


一般的に金融機関の融資期間には
「法定耐用年数」が大きく関係しています。


多くの金融機関は
法定耐用年数以内での融資を基本としており、
築古物件は残存年数(※法定耐用年数-築年数)
が少ないため、融資期間が伸びづらく
返済期間が短くなります。


返済期間が短くなれば、
その分年間返済額が大きくなってしまい、
結果としてキャッシュフローを
得ることが出来ません。


高利回りの築古物件から
キャッシュフローを得るためには、
築古物件でも融資期間を伸ばす
金融機関を見つけることが重要になるわけです。


まず、アパートローンのように
サラリーマン向けの融資を出す金融機関では、
築年数と構造により融資期間に基準を設けており、
築古の物件でも融資期間を長く伸ばすことが可能です。


また、関西圏では、築古物件への融資を
積極的に行っている金融機関が一定数存在します
融資期間が伸びる背景としては、
審査基準が「法定耐用年数」だけでなく、
積算評価や購入者の属性など、
様々な角度で審査をおこなうためです。


但し、築年数や構造、積算評価、物件価格等により、
融資を引きやすい物件とそうでない物件があります。


ご属性と物件によって
金融機関の選定をおこなう必要性がある
といえるでしょう。


 


築古物件購入の際に注意するポイント


ポイントは大きく分けて2つあります。


1つ目は、物件の修繕状況です。
これは、外壁塗装や屋上防水の状況だけでなく、
部屋の中のリフォーム状況や、
お風呂が古くないか、
例えば浴室の給湯器がバランス釜でないかどうかまで
確認する必要があります。


部屋のリフォームが適切に行われていない場合、
退去が出た際に多額の費用が発生する恐れがあり、
今後の入居付けにも影響が出る可能性があります


たとえ満室の状況であったとしても、
出来るだけ売主から
過去の修繕履歴をヒアリングしておくことが重要です。


2つ目は、物件の出口戦略をたてられるかです。


特に築古物件を早期に転売する目的ではなく、
長期保有を検討している場合、
建物として売却をするのか、
土地として売却するのかという2つの選択があります。


建物として売却をする場合、
築年数も相当経過していますので、
次の購入者が融資付け可能なのかを
想定する必要があります


また、最終的に建物を解体し
土地として売却する場合は、
物件周辺の土地の実売価格(坪単価)を
把握しておくことが大切です。


その他、築古物件の購入にあたって
検討すべきポイントなど含めて、
②では、具体的な事例を用いて
築古物件の購入パターンを見ます。


 


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