大和財託株式会社

収益不動産の建築、購入、賃貸管理、売却、土地活用
あらゆるサービスを組み合わせお客様のベストな資産運用を実現します

HOME | よくある質問Q&A | 空室リスクを適正に想定するポイントは?②

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

空室リスクを適正に想定するポイントは?②

Question

■はじめに


不動産投資にはさまざまなリスクが存在しますが、
投資家にとって特に気になるのは空室リスクです。


しかし一方で、
空室リスクを"適度に評価"することで
良い物件を購入する幅が広がります。


前回は空室リスクについて不動産投資の現状を踏まえ、
対策の仕方について解説いたしました。


前回の記事はこちら < http://bit.ly/2P4kSnX >


今回は適切な空室率の想定について
計算式を用いて解説いたします。


 


■適切な空室率の考え方


この「空室率」の考え方や基準について、
ネットや書籍などでも様々な考え方が出ています。


「8戸のアパートで4戸空いているから空室率50%だ」


という考え方は、瞬間での空室率を表すため、
長期に渡って運用する不動産投資では
これを投資判断とするのはよくありません。


長期的に運用する訳ですので、
空室率を計算する際のポイントとしては
「年単位で計算する」点が重要になります。


また、空室率20%を一つの判断基準値として
設定されておられる方もいるようですが、
当社の考えでは、5~10%程度見ておけば
十分負荷をかけていると捉えています。


想定数値の根拠として
簡単な例を示して説明したいと思います。


1K×10戸の物件をモデルとして考えてみましょう。


上記物件の年間貸し出し可能戸数は


10戸×12ヶ月 = 120戸/年


年間空室率が20%ということは、年間延べ空室数は


120戸×20% = 24戸


となります。


この年間24戸空室となる状況を、具体的に表すと
つぎのようなケースとなります。


・2戸が12ヶ月間空室であった


・4戸が6ヶ月間空室であった


・6戸が4ヶ月間空室であった


実際、ここまで空室が出ている状況は異常な状態です。


通常、単身タイプの物件であれば、
年間1~2戸の退去が発生する程度ですので、
2戸が12ヶ月間空室となっているのであれば、


初期設定を誤っているか、
管理体制に問題がある可能性があります。


一方年間空室率が10%の場合を考えてみましょう。


年間延べ空室数は


120戸×10% =12戸


となります。   


具体的には、


2戸が6ヶ月間空室であった


3戸が4ヶ月間空室であった


6戸が2ヶ月間空室であった


となり、少し入居付けに苦戦する物件ではありえる想定です。


このように適切な負荷をかけることで、
正しい投資シミュレーションができ、
利益を生み出す優良物件を購入できるようになります。


当社では5~10%の空室率が適正と考えておりますが、
都内で駅徒歩5分のファミリーマンションでは、
5%でも空室率を大きく見すぎかもしれませんし、
地方の電車網が無いようなエリアの単身マンションでは、
20%でも見積もりとしては不足しているかもしれません。


リスクを考慮して
安全に空室率を高く設定することは良いことですが、
負荷をかけすぎて
よい物件を見逃してしまう恐れがあります。


 


■まとめ


明らかに入居募集が厳しいエリアでは、
いくら募集活動に注力したり、
リフォームに多額の費用をかけても
空室は長期化してしまいます。


当社は創業当時から
入居率98%を維持できておりますが、
それは管理するエリアを賃貸需要の高い
京阪神エリアに絞っているため実現できています。


また、賃貸経営を行うにあたり、
適切な空室率を理解し、
設定することができていれば、
冷静に投資判断をすることができるでしょう。


初期設定の段階で、
しっかりと精査した上で購入することが
重要となります。


疑問は解消されましたか?不動産投資・賃貸経営に関するご相談はお気軽に!

CopyRight© 2013- , [ 不動産投資、収益物件は大和財託株式会社 ] All rights reserved