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よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

空室リスクを適正に想定するポイントは?

Question

■はじめに


不動産投資にはさまざまなリスクが存在しますが、
投資家にとって特に気になるのは空室リスクです。



しかし一方で、
空室リスクを"適度に評価"することで
良い物件を購入する幅が広がります。


今回は、空室リスクを評価するポイントと
対策について解説します。


 


■不動産投資の現状


現在の不動産投資の主流は、
相場上昇を期待して
安く買って高値で売り抜ける
キャピタルゲインではなく、
家賃収入を得る
インカムゲイン狙いです。


当然ながら
家賃を支払ってくれる
入居者がいるという前提があるため、
空室はできる限り少なくしなければなりません。



しかし、現在日本は


・人口減少社会に突入していること


・新築物件の供給急増によって
 エリアによっては
 需給バランスが崩れていること


主にこの2点を理由に
入居者を集めにくい状況になってきており、
今後その傾向は一層強くなっていきます。



総務省の
「住宅土地統計調査(平成25年)」によると、
賃貸住宅の空室は429万戸を超えており、
空室率は18.9%となっています。
おおよそ5室に1室は空室という計算です。


平成27年の相続増税により賃貸住宅の着工数が
さらに増加していることから、
賃貸経営はさらに厳しい状況になっていくことが
考えられます。


実際に投資をする際は、
満室想定家賃から空室リスクの部分を
考慮して収入を見なければなりません。


 


■空室リスクへの対策①〈狭小なエリアを見る〉


現状をふまえた上で、
空室リスクへの対策をとっていきます。



対策は次の二つです。


一つ目は、対象エリアのミクロマーケットを精査することです。



対象エリアのミクロマーケットを精査する
ということです。



広域的な空室率ではなく、
より狭小なエリアでの空室率を見なければなりません。


分かりやすい例でいえば、
関西圏の某有名私立大学があるエリア近辺の
空室率は平均50%もあります。


理由は、
学生狙いの新築物件が
相次いで建築されたこと、
そして昨今の大学の都心回帰の流れで
一部の学部が市街地に移転したことで、
需給バランスが完全に崩れているからです。


そのエリアは郊外ということもあり、
学生以外の入居者はあまり期待できません。
学生の数が急増しない限り
空室率を大きく改善することは難しいはずです。


当社にも
年に数回このエリアの物件の
賃貸管理をしてほしいという依頼がありますが、
入居付けが難しいということで
丁重にお断りしています。


このようにミクロマーケットの
「需要と供給のバランス」を見て、
努力をしても空室率が下げられないと考えた場合、
投資をしない判断をしなければなりません。



■空室リスクへの対策②〈賃貸管理のパートナー選び〉


対策二つ目は


入居付けに強い管理会社をパートナーにすること
です。


 


現在、物件の二極化が進んでいます。


ある物件は満室なのに
隣にある同じようなタイプの物件は
半分ほども空いている。
こうした状況が散見されます。


エリアは同じなので
マーケットに違いはなく、
物件のタイプが似ていれば
空室率も同程度になるはずですが、
なぜ一方では空室が目立つのでしょうか。


これは、管理の良し悪しで
結果が二極化しているのです。


賃貸管理の業界では、
旧態依然とした管理運営を
続けている会社が少なくありません。


一方では、ITを駆使し、
入居者募集の新たな手法を生み出すことで
高い入居率を実現している管理会社もあります。


管理会社選びの需要性が
高まっているということです。


旧来の管理運営をしている会社が多いということは、
視点を変えれば
管理会社の選び方さえ間違わなければ、
空室リスクを抑えられるということを意味します。


 


■まとめ


対象エリアのミクロマーケットの
需要と供給のバランスを精査し、
投資を判断すること、


入居付けに強い管理会社を選ぶことで
高い入居率を実現し、
空室のリスクを抑えること、


こうした対策をすることで
空室リスクを適度に評価することができ、
よい物件を購入する選択の幅が広がります。


次回は、物件購入時の空室率の想定について
具体的に解説します。


 


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