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大和財託株式会社

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HOME | よくある質問Q&A | 現在個人名義で物件を保有していますが、法人に移した方が良いですか?

よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

現在個人名義で物件を保有していますが、法人に移した方が良いですか?

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Question

〈はじめに〉
 
収益不動産を購入する際、
個人名義ではなく法人名義で取得される方が多くいらっしゃいます。


※法人名義で購入するメリットについては
過去Q&Aにてお答えしておりますのでそちらをご参考ください。


①法人を立てる際のメリットを教えてください。http://urx.blue/0C2Z
②法人を立てる際のメリットを教えてください。http://urx.blue/EvLo
③法人を立てる際のメリットを教えてください。http://urx.blue/DsuV


それでは、既に個人名義で収益不動産を保有している場合も
法人に移した方が良いのでしょうか。
今回はそのメリットとデメリットについて
お伝えいたします。
 


〈法人名義に移すメリット〉
 
・税率が低い
(法人税等の実効税率:最高34%、個人の所得税率と住民税率:最高55%)
・相続税対策になる
(個人の相続税評価を低減・収益物件から発生する不動産所得の分散)
・個人より経費が認められる範囲が広がる


 
〈法人名義に移すデメリット〉


・登記費用や不動産取得税がかかる
・融資を受けられないこともある
・法人設立費用かかる
・法人の決算申告が必要


以上がメリットとデメリットとして挙げられます。


〈個人から法人へ移す〉
 
では実際に名義を移す場合はどのような方法があるのでしょうか。


不動産名義を個人から法人へ移す方法は、
「贈与」「売買」「現物出資」があります。


その中でも一般的には「売買」にて名義を移す方が多く、
売買のやり方として、土地建物を売買するのではなく、
土地はそのままで、建物のみを売買する方が多く見られます。
なぜ建物だけを売買するかというと、
建物が法人名義の保有になると
上記にも上げたメリットを得ることができますし、
建物だけであれば発生する費用(登録免許税・不動産取得税)を
抑えることができるからです。
 
建物のみを売買した場合、
土地は個人名義で、建物は法人名義となりますので、
個人の土地を法人に貸しているという形式になります。
ここで、建物だけを売買をする際の注意点が2つあります。
 
・建物の売買金額の設定
売買金額が高いと、売却する個人の譲渡益が大きくなり、
支払う譲渡税も増えます。
逆に譲渡税を減らす為に売買金額を安くしすぎると
個人での借入残高のほうが高く、返済できないことになります。
 
その為、建物の帳簿価格を把握することで
譲渡益・譲渡税がいくらになるか、
融資の返済はできるかを考慮して
売買金額を設定する必要があります。
 
・無償返還の届出を提出する
上記に記載したように、
個人から法人へ土地を貸すという形式となると
土地を借りる法人は、個人に対して権利金を支払う必要があります。
その対策として「土地の無償返還に関する届出書」を提出します。


この届出を提出することで
「将来無償でその土地が返還される」ということを定めることができるので
権利金の認定課税を避けることができます。
 
 
〈さいごに〉
 
法人名義に移す場合、
設立する際にも、運営する際にも、個人で行うよりも費用がかかります。
その為、物件の規模が小さくキャッシュフローも小さい場合、
法人に移すメリットは少なくなるので、
物件規模やキャッシュフローと自身の状況により
名義を法人へ移すことをお勧め致します。
 
また、現在の自身の状況や保有物件の規模感などを
自身で判断をすることはとても難しいですが、
法人に移すタイミングはとても重要です。
その為、信頼できる専門家に相談して慎重に行うことが良いでしょう。
 


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