よくある質問Q&A

当社には不動産投資に関する質問が多く寄せられます。
代表的な質問と回答をご紹介いたします。

Question

火災保険は必ず必要ですか?

Question

《はじめに》
 
火災保険と聞くと、
火災に対する備えをイメージされる方が多いですが
実は火災保険は賃貸経営上の
火災以外の様々なリスクを軽減できる優れものです。


具体的には特約を付保することで、
様々なリスクに対する備えをすることが出来るようになります。
 
災害に対応する保険では
「火災保険」と「地震保険」が
中心として取り扱われることが多くなっておりますが、
意外にも加入率が低い状態となっているのも事実です。
 
火災保険(共済含む)の加入率は
全体の8割前後、地震保険(共済含む)は
全体で5割前後に留まっているとの調査結果もあります。
※持家世帯の保険・共済の加入件数・割合(内閣府)より
 
火災保険に入っていない場合、
ひとたび災害が発生すれば、
数千万円から数億円の借金のみが残る可能性もあります。
 
融資を利用する場合は、
金融機関からの条件として火災保険加入は必須になります。
最近では自然災害も増加傾向でありますので災害への備えは重要です。
 
再度、保険の重要性を認識して、
ご自身や所有物件に応じた保険への加入をして頂ければと思います。
 
 
《火災保険の適用範囲とは》
 
ご自身の選択する保証の内容や
保険会社により多少の違いはありますが
概ね、特約を付保することで以下のリスク(原因)から被った被害に対して保険金が支払われます。
※実際の補償範囲は、保険会社、契約内容によって異なりますので各保険会社にご確認ください。
 
・火災・地震・風災・雹災・雪災・水災による被害
・給排水設備に生じた事故などによる水漏れ
・賃貸物件内での死亡事故に伴う清掃・脱臭・整理費用、事故に伴う家賃損失
・賃貸物件の保守、管理等に関する損害賠償
・火災や自然災害の事故による建物修復時の一時的な家賃減少
 
このように火災以外にもさまざまなケースにおいて保険を適用することができます。
ただし、地震が原因で発生した火災による損害や、
地震による延焼・拡大した部分の損害については、
火災保険では補償対象外となることに注意が必要です。
 
地震保険は火災保険とは違い、
政府と連携して被災者を補償する仕組みのため、
どの保険会社を利用しても、保険料や補償内容は同じです。
ただ、セットとなる火災保険については
保険会社ごとに違いがあるため、
火災保険の補償内容や保険料によって、
加入する保険会社を選ぶことになります。
 
また、過度に特約を付保すると
経営を圧迫し利益の減少にもつながりますので、
自身や物件の状況に応じた選択が必要になります。
 
 
《保険を選ぶポイント》
 
リスクに対しては、
特約をつけることで負担の軽減は可能ですが
補償ばかりを手厚くしても意味はなく、保険料が高くなるばかりです。


また、補償をつけながらも
免責金額を設定することで保険料を安くすることができます。


免責金額とは、簡単に言えば自己負担額です。
例えば、免責金額が3万円で10万円の損害が発生した場合、
3万円は自己負担して残りの7万円が保険金として支払われます。
免責金額は高く設定するほど保険料が安くなりますが、
損害が発生したときの自己負担額も大きくなってしまうので、
万が一の時にいくらまでの自己負担なら耐えられるのか考えたうえでの契約が必要になります。
 
「想定されるリスク」と「補償内容」、
そしてその為の「保険料」のバランスを考えましょう。
 
 
《不動産投資をする上でおススメの特約》
 
■施設賠償責任保険(特約)
 
建物の安全性の維持・管理の不備などが原因で、危害を加えたことにより、
支払うことになる賠償責任を補償してくれる保険になります。
 
【対象になるリスク】
 
・建物外壁レンガが劣化による落下での怪我や破損
・漏水によって入居者の家財に対する損害
 
リスクをコントロールするには、
まず建物の状態を定期的に点検し必要に応じてメンテナンスすることも大事です。
 
■家主費用特約
 
自殺や殺人などの犯罪による
死亡および孤独死が発生した場合に発生する家賃の損失に対して
家賃収入保険金を支払われます。
空室による損失、家賃値引きによる損失および原状回復(リフォーム)や
遺品整理にかかる費用も保証されます。
※保険会社により対象が異なります。
 
近年、高齢化が進むにあたり年々孤独死は増加傾向にあります。
孤独死の発見されるまでの平均日数も17日と長期化しており、
対応に要するコストも通常の退去と比べ大きくかかってしまいます。
 
【参考】※一般社団法人日本少額短期保険協会 孤独死対策委員会 孤独死レポートより
・残置物処理費用…平均損害額:214,120円
・原状回復費用…平均損害額:361,392円
 
入居者のターゲットにもよりますが、
発見までの日数を考えると高齢者を対象にした物件以外にも
単身物件の場合は備えておくと良いでしょう。
 
■家賃補償特約
 
建物が火災などにより損害を受けた結果
発生した空室期間の家賃の損失に対して、
その間に得られるはずだった家賃収入分が支払われます。
※元々の空室期間や空室割合が高い場合は支払い対象にならない場合があります。
 
■電気的・機械的事故特約
 
給湯設備や床暖房設備などの建物付属機械設備を対象に
電気的・機械的事故(故障)による損害に対して保険金が支払われます。
 
【対象となる設備】
 
エアコン、床暖房システム、浴室暖房システム、
給湯器、食器洗浄機(ビルトインタイプ)、
太陽光発電システム、温水洗浄便座等
 
※自然の消耗、劣化等による損害に対しては保険金が支払われません。
※メーカー保証等がある場合、そちらが優先されます。
 
 
《最後に》
 
2019年10月より、主要保険会社で火災保険の保険料が値上げの予定になっています。
引上げ幅は地域によって異なりますが、全国平均で5~10%程度となりそうです。
保険会社や地域により差があるようですが、改定率が+70%を超えるケースもあるようです。
 
保険料の値上げの対象となるのは、保険料の改定日以降に開始となる契約です。
保険料の改定前に契約を開始すれば次回の更新のタイミングまで値上げの影響を受けません。
1年などの短期契約にするとすぐに更新を迎えるため
値上げの料金になってしまいますので
10年などの長期契約にするとより保険料を安く抑えることができます。
 
新たな物件購入を考えている方も、
既に物件をお持ちの方もこのタイミングで
保険内容の見直しを考えてみるのも良いでしょう。
 


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